《传产》疫后商用市场乐观 五大趋势转变

2021年第2季在房地合一税4月9日完成修法三读、确立7月1日生效,再加上5月中全台进入第三级防疫警戒之后,商用不动产面临买盘结构性突发性变数交易活动明显减速。瑞普莱坊总经理刘美华表示疫情缓解之后,台湾商用不动产市场会出现交易模式专业转型商圈移转电商供应链、新型态产品等五大趋势转变,对疫后的商用市场仍维持乐观展望。

据瑞普莱坊市场研究部统计,第二季商用不动交易虽然仍保有241亿的规模,但较第一季衰退44%。上市公司甚至从5月29日到6月9日出现超过一周的交易空窗期,实非去年起一路长红的买气可比。更重要的是,241亿里面有超过41亿是关系人交易,等于第二季商用市场的实质成交量直接跌破200亿。虽然土地仍是防疫、抗通膨的最佳硬资产,今年以来各大寿险建商持续积极布局全台,即便三级防疫管制,土地、地上权标售公办都更、联合开发等各类投资活动,激情不减,溢价率、成交价屡创新高。但今年全台第二季交易额去年同期的895亿降到718亿,萎缩2成,而且靠的是4月台中超过200亿的标售撑盘,到了6月只剩78亿,是从2018年9月之后、33个月以来的单月新低。

刘美华表示,税改、疫情已经改变投资人的短、中、长期布局商用不动产策略。短期来看,因为房地合一税2.0大幅提高法人短期交易的税率,再加上高税率的闭锁期延长,赶着适用旧税制低利率案件激增,双重效应加强转手需求,再加上不动产交易时间较长,有迟延效果,因此从第二季交易量数据面来看,差强人意,但却无法如实反映已经冷却的市况

刘美华分析,虽然数据面与实际面脱钩,但疫情只是偶发性短暂性黑天鹅,对于市场的冲击,前前后后顶多一季。值得关注的是,疫情之后,交易量会随着全球强劲复苏、通膨压力而快速复原,但疫情以及政策打炒房所带来的「量变」会产生中长期商用市场投资的「质变」,形成疫后商用不动产的五大趋势,包括「以租代买」或「先租后买」崛起;建筑投资业转型,跨足商用及地上权市场;供需失衡、防疫意识抬头,办公需求东移;强化电商供应链布局以及新型态产品将成为投资亮点