多城劳动人口流出:老龄化加速 房地产率先"退潮"

近日，各个省区市的人口普查公报陆续出炉，城市之间的人口竞争呈现出“冰火两重天”的局面。

一些城市比如杭州、广州、深圳常住人口增长较快，还有不少城市正面临人口尤其是劳动年龄人口大幅流出的窘境。

目前，全国人口第一大省广东和人口第三大省河南都已经发布了人口普查公报。21世纪经济报道记者统计后发现，多地15-64岁的劳动年龄人口快速缩水，占比已经低于60%，与全国15-64岁68.55%的占比相比，低了超过8个百分点。

以河南省驻马店市为例，该市15-64岁的人口占比仅为59.18%。与此同时，该地2020年65岁及以上人口占比达到15.72%，这一数据不仅超过全国13.50%的占比，而且上升速度很快。2010年，驻马店市65岁及以上人口为683266人，占9.45%，2020年这一占比上升6.27个百分点，而近10年全国65岁及以上人口占比上升4.63个百分点。

劳动年龄人口流出、老龄化程度快速上升，会明显冲击当地房地产市场，根据安居客的数据显示，近一年来周口的二手房均价一直徘徊在5000元以下。

中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，尽管人口和房价不是一一对应的关系，但是人口肯定是影响房价的重要环节，尤其是劳动年龄人口是投资和购房置业的主要人群。

部分城市人口流失与老龄化高企

从目前已经发布的各省区市第七次人口普查公报来看，城市的老龄化程度差别巨大。在这背后，15-64岁的劳动年龄人口流出，成为很多地方老龄化加速的根源。

以河南省为例，根据该地第七次人口普查公报，全省15-64岁人口占比为63.37%。省会郑州市15-64岁人口占比高达71.97%，远超河南省和全国的平均水平，65岁及以上人口占比则仅有8.98%，老龄化程度也低于全国平均水平。

然而，河南省人口第二大城市南阳市，劳动年龄人口的下降幅度很高。

具体来看，2020年，南阳15-64岁的人口占总人口比重为59.55%，与10年前第六次人口普查的数据68.78%相比，已经下降接近10个百分点。与此同时，南阳65岁以上人口的占比，已经从2010年的8.34%上升到2020年的14.22%，上升速度也超过全国平均水平。

此外，河南还有大批城市15-64岁人口占比快速下降，这使当地的老龄化进程加快。比如，在南阳和驻马店之外，周口市15-64岁人口占比也低于60%，为59.9%。过去10年，周口也面临老龄化快速上升的局面，2020年周口65岁及以上人口占比达到15.18%，而这一数据在2010年仅为8.67％。

根据周口发布的统计年鉴，周口在2015年16-59岁人口总量还有523.80万人，但2019年这一数据已经跌穿480万大关。换句话说，5年时间周口的青壮年人口缩水超过40万人。

一位人口专家告诉21世纪经济报道记者，相比于老年人，青壮年人口更容易从一个城市流向另一个城市，流出的原因很多都是因为更好的工作机会。因此，当一地出现人口流失的时候，劳动年龄人口流失的比例会较整体更高。

暨南大学教授胡刚对21世纪经济报道记者表示，从人口流动的规律来说，一般是年轻人容易向外流动。大城市也需要年轻人来工作，而一些三四五线城市的年轻人读了大学后经常发现，在当地很难找到合适的工作，工资整体也偏低，这些年轻人也会流入更大的城市。

很多地方的人口报告也提到了这一点。比如，根据2020年发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》（牡丹江户籍人口近年来不断缩水），该地青壮年流出人口居多。数据显示，“90后”“00后”成为流出人口中的主力军，比重达27.1%。

报告同时指出，从人口年龄结构变动趋势看，该地老年人口占比呈上升趋势，这种人口结构变动特征反映出牡丹江市老龄化加快趋势。

劳动力流失冲击楼市

劳动年龄人口的加快外流，会产生何种影响？目前来看，对一个城市的基本消费、经济活力乃至教育等公共服务等，都会产生负面影响。而且，由于购房的大多是年轻人，这一影响可以从当地的房地产市场中很直观地看出来。

比如，根据5月17日发布的2021年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，和上年同比出现价格下跌的城市分别是太原、哈尔滨、牡丹江、安庆、常德和北海。

扣除自然增长人口，除安庆之外，上述城市几乎全部位于人口流失的省份。而根据当地的统计公报，安庆在扣除自然增长人口之外，在近年来常住人口也出现外流。

张大伟表示，对一个城市房地产市场产生影响的，既有当地的特殊情况，也有人口变化的因素。人口意味着需求，人口变化肯定对房地产市场有很大的影响，这几年房价涨幅明显的城市，都是人才政策非常激进的城市。

根据第七次人口普查公告，2020年黑龙江的总人口为3185.1万人，较2010年第六次人口普查3831.22人，出现大幅下跌。黑龙江的很多城市不仅房价整体下跌，还出现由于劳动年龄人口缩水导致的部分低价房。

当21世纪经济报道记者以购房人的身份询问时，黑龙江牡丹江一家房地产经纪有限公司的房地产中介表示，这里最低有6.8万元的房子，还有好几套10万元左右的房源。

“这两年因为疫情原因，房价在下降。拿步梯房来说，今年的价格应该比前几年下浮了两万元。”上述中介表示，“年限老、位置不太好的步梯房便宜，大部分年轻人还是倾向于电梯房，虽然物业费等都比步梯房贵，但是也方便。”

由于青年人口流出，这些城市的不少房子“被剩下”。

一家拥有不少便宜房源的河南周口市房地产中介告诉21世纪经济报道记者，他们旗下1800元/平米的房子，证件不齐全，但业主已经重新装修。“这个小区主要是老年人多，年轻人买这一片的倒不是很多，都往环境、经济更加好的地方去了。”

河南驻马店一位房地产中介也告诉21世纪经济报道记者，当地不乏房价2000元/平米、有房地产证的房子，但一般是老小区顶楼或小平房的房子。“年轻人买房选择的是小区的地段，配套设施和周边配套，如学校、超市、菜市场、公园、医院等。还要考虑小区的户型面积和楼间距，通风采光等，这些房子对他们来说是‘便宜没好货’。”

张大伟指出，劳动年龄人口分化的背后，带来了房地产市场的分化，其实核心是跟产业发展的不均衡有关。

“如果不进行调整，一些中小城市，未来的房地产市场肯定是进一步萎缩。人口流出、房地产市场萎缩，这些其实都是产业变化的一个后遗症。”张大伟说。

胡刚认为，这些城市劳动年龄人口流出，老年人占比较大，对当地城市的发展有很大的制约。但是，从另一方面来说，这又是经济发展的必然，在国外也是如此。人口流动一定是“人往高处流”的，很多中小城市都会成为收缩型城市。

“这些城市想要发展，就需要考虑当地的资源禀赋，把这个城市做成小而美、小而精的城市，这些城市的人口和产业的扩张已经不现实，要顺应经济的发展规律。”胡刚说。