房地合一税创新高 继承者们要注意

信义房屋客服部执行协理刘韦德。（信义房屋提供）

政府自今年7月1日起正式实施所谓的房地合一税2.0版，多数人对这个政策的印象，都是在抑制房价打击炒作等正向目标，但房地合一税制有一个民众不容易理解的规定，可惜此次并未随之修正，因此民众在出售因继承或受赠取得的不动产时，一定要注意可能发生的高额税负。

陈先生110年2月用新台币3千万买了一间房子，没有贷款，他购买后3个月就过世了，他儿子小陈继承时，土地和房子的公告土地现值和房屋评定现值加起来为600万元，在小陈继承后，因没时间管理，所以在110年8月用原价3000万卖掉，没想到国税局通知他，说他有交易获利2400万，依法要缴纳超过1000万的财产交易所得税，小陈一头雾水，买卖价格都是3000万，哪有获利，他去问熟悉税法的律师，没想到结果让他心凉了半截。

我认为造成这种现象的主要原因，并不是继承人实际上真的有获利，国税局认为小陈的「所得」，完全只是因为在国税局在计算所得与成本的基础与民众认知不同所致，也可以说是一种虚拟所得。

学说上认为遗产税是继承人因无偿取得遗产而所要缴的税，性质上仍是所得税，而继承人在继承阶段的「所得」就是遗产税的税基；而在继承遗产后的处分，于继承阶段的「所得」就是后续处分的「成本」。

因此，小陈当初继承该不动产时的遗产税税基是600万，这就是他日后出售时候的成本，而非父亲当初的购屋的成本3000万，现在小陈再卖掉的价格是3000万，两者相减之后的差额就是他的所得，即便小陈可以扣除相关税捐及费用成本，但两者的差距还是相当的高。

这种因为计算基础不同所产生之「虚拟所得」，一般民众不易理解，其不合理的地方是民众明明就没有实际价差所得，但却要对其与投资客炒房价差一样课予高额税负，实在很难令人信服，且如果继承人或受赠人是短期内就卖掉的，税率更是惊人（注：房地合一税2.0规定在继承后2年内移转的税率为45％，2-5年移转为35％）。

继承人或受赠人若取得被继承人在105年1月1日以前取得的不动产时，最好尽量不要立即处分，如果能等到五年后税率下降到20％再处理，在税率上会差很多，并且最好事先请人试算「将来要缴多少所得税」再决定是否要卖，以免届时因「虚拟交易所得」而要缴纳天价税款。