房價撐住？滬大批豪宅新盤入市 有業主漲價400萬

上海一高端二手住宅小区。(取材自每日经济新闻)

中国房地产景气低迷已久，近日，上海大批高端新盘入市，不仅一二手房价格「倒挂」消失，还出现大幅度「正挂」，二手豪宅价格是直接稳住，还是继续掉头向下？有仲介称，核心城区「华山夏都苑二期」三批已经过会，单价17万人民币左右，一期业主本来挂牌单价16.8万元、总价5600万元，马上通知中介挂牌价涨到6000万元。

每日经济新闻报导，倒挂，是指同一区域或板块，新开盘项目的价格低于二手房成交价格；正挂，一手房开盘价格超过同区域二手房。

从2023年到2024年，准买房人周女士陆陆续续看了几十套房子，每次去看房，几乎都是因为价格又「松动」了。

链家平台显示，世茂滨江花园2024年1月成交了两套，分别是130平方米、总价1710万元和279平方米、总价2558万元的高区住宅（45楼以上），单价区间在9.2万-13.1万元/平方米。

和2023年中相比，成交价格又有明显降幅。让周女士始终无法下定决心的是，世茂滨江花园的价格始终在跌，2022年6月130平方米左右的户型成交单价一度达到17万元以上。

不过，豪宅中介张华平表现得乐观：隔壁滨江凯旋门三期就要开盘了，均价17.8万元/平方米。

「房价基本上就托住了。」他说。「如果系统里挂2500万元，说明是诚意卖的。去年世茂滨江整体成交差不多87套，基本每个月都有成交。」

张华平透露，现在买二手房能议价的窗口期也只有上半年，到下半年，高端新房一批批入市，房东的反应很灵敏，二手房能砍价的余地就很小了。

他举了个例子，核心城区「华山夏都苑二期」三批已经过会，单价17万元左右，一期业主本来挂牌单价16.8万元、总价5600万元，马上通知中介挂牌价涨到6000万元。

据报导，2024年开年后，高端二手住宅成交量仍延续了热度。据中指研究院，2023年全年，上海共成交2000万元以上的高端住宅2402套，其中11月成交量最高，为243套，而2024年一开年成交套数就达到了237套，不仅大大超越2023年1月、2月，也比2023年全年月均成交184套高出一大截。

但豪宅的成交能否托住房价？上海中原地产市场分析师卢文曦说：「2000万元以上的房子占比不高，估计不到2%，不会对房价产生大的影响。不能说新房子入市、二手房价格就托住了，在产品方面，细分领域肯定还有深层的博弈。」

除了二手高端住宅市场的成交水准之外，新房在供应改变的情况下，高端住宅的成交占比明显上升了。

上海链家研究院2月新房月报显示，成交结构上，前两个月110-200平方米的占比增加较为显著，达到33%，较去年增加10个百分点；总价段在600万元以上的占比增加13个百分点。

依中指研究院的统计，去年上海2000万元以上二手房的成交总量是2402套，在今年新房、二手房集中供应之下，市场是否能够消化？

对此，卢文曦提出，高预算的客户，在这么多供应之下能不能承接住，这是对上海高端市场的考验。

上海某中介门市豪宅挂牌价。(取材自每日经济新闻)