房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护
21世纪经济报道记者凌晨 西安报道
随着城市更新提速，存量房屋精细化管理与维护问题不断涌现。国内多个重点城市在房屋养老金领域进已持续性开展了相关工作，比如西安。
今年8月，住房和城乡建设部（以下简称 “住建部”）副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海、西安、成都等22个城市目前正在开展试点。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。
按照住房和城乡建设部的提法，房屋养老金包括个人账户和公共账户两部分，共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账户资金主要用于房屋体检和房屋保险等支出。
尹飞认为，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。
标准逐渐明晰
2008年初，《住宅专项维修资金管理办法》正式施行。根据北上广深及杭州、成都、西安等各地情况不同，而后多地陆续发布了住宅专项维修资金相关具体实施办法。
2018年，西安市住房保障和房屋管理局印发了《住宅专项维修资金管理办法》（下称《管理办法》），提到房屋所有权转让时，维修资金随房过户。缴存标准方面，商品房（含经济适用房、集资建房）为每平方米60元—每平方米145元不等。房改房业主按照物业建筑面积每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。拆迁安置房的维修资金交存标准为每平方米60元—每平方米90元不等。
2020年，西安市住建局印发加强住宅专项维修资金续筹工作的通知。其中根据是否建立业主大会、小区公共收益等具体情况建立4种维修资金续筹方式。
就使用要求及标准方面，西安市房屋维修资金管理中心工作人员表示：“住宅专项维修资金一般用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造或所维修的共用部位、设施设备须保修期届满。业主交存的住宅专项维修资金实行专户存储，经过增值管理产生利息，利息包括活期利息和定期利息。”
上述工作人员进一步解读道：“就西安市而言，住宅专项维修资金使用程序分为正常使用程序和应急使用程序。正常使用程序是维修资金使用的基本程序，适用于所有维修项目，需要业主表决。应急使用程序适用于楼体外立面脱落、电梯故障等6种紧急情况的维修，无需业主表决。紧急维修项目优先适用于应急使用程序。”
21世纪经济报道记者走访西安市内多个开发商、住宅小区等了解到，目前业主们普遍已经缴纳该笔资金，也就是“房屋养老金的个人账户部分”。而在实际使用过程中，关于资金筹集、存放、使用等诸多问题也在逐渐暴露。
实践问题亟待完善
事实上，社会层面对于房屋养老金制度的主要关注点也在于资金的归集、使用与筹续。
“我们小区使用大修基金，既没有公示，也没有经过业主表决，更没有签字。虽然从流程来看符合应急使用程序，但实际应用中，业主对于账户资金变动也应该有基本且合理的知情权。”西安市曲江新区一小区业主王艳对21世纪经济报道表示。
坐落在西安市西南方向的高新区汇集了大量新旧住宅项目。“我们小区时间长了，物业维护不及时，顶层多户漏水。业主们找了几次物业，物业都以没有三分之二业主同意为由，拒绝维修。”家住昆明路的居民王霞对21世纪经济报道表示。
从走访情况来看，部分小区此前代收大修基金不入专户、专项维修资金监管难、业主缴纳情况不一、业主维修启用难等问题屡屡出现。
伴随着越来越多的问题暴露，西安市相关部门对于个人账户专项维修资金产生的相关问题也在逐步解决与完善。
在西安市纪委监委联合市级相关部门等多方公开举办的专题栏目中，9个小区中不乏涉及专项维修资金归集、使用等相关问题。随后，市住建局迅速联合区、县住建部门进行调查核实、约谈、整改。
“对于个人账户而言，更为关键的问题在于资金账户补建和续筹。”一位本地地产人士对21世纪经济报道记者表示，“维修资金归集政策实施后，很多老旧房屋、房改房等都未及时建立维修资金的账户和数据。另外维修资金账户的资金缺口比较大、续筹难、业主抵触情绪大，这些问题是解决个人账户可持续性运营的关键。”
值得一提的是，房屋养老金制度推行另一关键则在于公共账户建立仍未落地。
住建部相关司局负责人在接受新华社记者采访时表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，公共账户资金来源于多渠道筹集，比如财政补贴、土地出让金、公积金增值收益等。不同于个人账户的资金属于个人，须由业主决定如何支配，用于业主共用的部分、共用设施。
上述本地地产人士认为，建立公共账户应当以市一级账户的方式建立，首先需要更好发挥市一级的统筹作用，其次政府资金支持房屋安全管理也是行业的重要导向，为后续的房屋体检、房屋保险金认缴、房屋维修支出等先打基础。
激活存量惠及产业
事实上，伴随着城市发展从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，存量房使用与管理已被提上日程。
公开资料显示，2019年以来，我国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及了4434万户、约1.1亿居民。而今年计划完成好5万个以上老旧小区改造任务。
中信证券研报指出，我国住宅专项维修资金不仅使用率不高，而且分布严重不均。由于维修资金本身和房屋造价绑定，一些次新房的养老金账户殷实，但相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源。
在房屋养老金制度的推行下，老旧房屋运营维护难题或将破解。
上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记者表示，以目前市场上最为关心的一个细分点为例，房屋养老金制度的推进，首先就会惠及房屋的检测业务。而且基于目前对于房屋状况的理解，房屋检测业务是最基础的业务，其包括一般隐患、房屋主体结构、重大隐患等检查。同时会涉及自建房、空置房、人口密集社区、违规搭建小区、燃气管道陈旧小区、容易有地震灾害小区、电动车车库隐患多的小区等各种物业的检测，应该说覆盖面很广。
上述西安房地产业内人士表示，“此前大多数业主为了节省成本，对房屋维修普遍通过求助物业或网络平台找维修工人来解决。房屋养老金制度落地后，包括房屋体检和检测行业、设施设备和工程安装行业、智能设备和数字化行业、房屋维修管理和服务行业等会组合成为一个全新的产业链。”