富力中报业绩稳健，物业营收顶梁，下半年城更静待全面绽放
今年来，新冠肺炎疫情的爆发给我国经济社会发展带来严峻的冲击及挑战。房地产行业作为推动我国国民经济增长驱动力，疫情严重影响着房地产行业销售、开复工等经营活动，销售量价均呈现同比下滑的趋势。据统计局数据显示，2020上半年全国固定资产投资（不含农户）281,603亿元，同比下降3.1%，房地产开发投资增长1.9%；全国商品房销售面积同比下降8.4%，商品房销售额同比下降5.4%。
值得注意的是，在疫情和经济不确定因素增加的双重影响下，“旧改之王”富力地产(02777-HK)积极推进防疫工作的同时，主动应对市场环境的变化，二季度业绩实现持续稳健增长，盈利能力突出，持续领跑行业。此外，上半年全国化布局显持续成效，城市更新取得积极进展，土储优质充裕，财务指标持续向好，多项核心指标持续领跑。
2020年突如其来的新冠肺炎疫情给我国房地产行业带来不小的挑战。一季度整个房地产行业遭遇“冰封”，二季度市场快速开始回暖，部分城市甚至出现略微过热的苗头。据国家统计局数据，2020年上半年全国商品房销售面积69,404万平方米，同比下降8.4%，其中二季度销售面积47,426万平方米，同比增加3.2%。
在此形势之下，二季度借助疫情有所缓解及市场销售回暖，富力地产迅速采用创新营销模式，从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列也成为其上半年销售基本稳定的关键因素。据富力地产2020年中报显示，上半年营业收入336亿，基本维持了稳定规模。其中，来自物业销售营业额为308亿元，同比增长3%，反映出弱经济周期中富力地产具备较强创新营销能力及业绩韧性。
值得一提的是，从现阶段销售权益增速来看，富力地产的良好销售业绩还在延续。截至2020年6月30日，富力地产权益合约销售金额达510.6亿元，而步入7月份后，合约销售额处于加速增长的态势。据公司公告显示，截至7月底，富力地产权益合约销售额已达617.6亿元。
盈利能力方面，即便疫情给整个房地产行业利润空间带来不小压力，但富力地产依旧维持业绩较高毛利率和净利率，持续领跑行业。截至2020年6月30日，富力地产净利润为39.2亿元，净利率为11.7%,毛利率为29.6%。截至8月24日止，据财华社数据统计显示，富力地产毛利率高于2020年中期行业平均值（14家已发布中期业绩报的房企计）的29.19%。
财务方面，上半年富力地产积极主动的降低其资产负债表风险，以谋求更高质量的发展。据财报显示，上半年度富力地产处理人民币108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。与此同时，为继续解决短期融资问题，富力地产现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。截止2020年6月30日，富力地产的净负债率为177%，较2019年底降低22%；资产负债率为80.37%，同比下滑2个百分点。与已发布2020年中期报的房企比较，富力资产负债率优于不少百强企业。
除此之外，在疫情、调控等多因素影响下，手握充裕现金流的富力地产积极拿地补货工作,以便后续进一步提升公司核心竞争力。截止2020年6月30日，富力地产在手现金约为360亿元，现金较为充裕。土储方面，上半年富力新增权益土储243万平米，约490亿元货值。目前，富力总体上土地储备充裕而均衡。截至2020年6月30日，权益土地储备5,700万平米，约7,580亿货值；一二线和其他城市分别占比一半。
物业发展表现亮眼，城市更新大有可为
在疫情及复杂多变的经济环境下，保障富力地产取得稳健业绩的最主要驱动力是物业发展。据2020年上半年财报显示，富力地产的物业发展营业收入约为308亿元，同比增长3%，约占总收入比重的92%；物业投资、酒店运营及其他业务收入约为28亿元，约占总收入比重的8%。此外，物业发展还是富力地产主要收入来源及上半年与其他竞争对手盈利拉开距离关键因素。2020上半年，物业发展的销售毛利率为33.5%，净利率为11.24%，继续维持业界较高的毛利率及净利率。
物业发展业务能实现逆市增长，很大程度要得益“富力”品牌价值不断被市场认可及信赖。据财报显示，上半年度富力地产有九个项目营业额突破10亿元，基本与去年同期持平。其中位于太原的富力天禧城、哈尔滨的富力城及重庆的富力城三个项目营业额均超过13亿元，三大项目合并营业额达48亿元，占总营业额的16%。能在一季度房地产行业基本处于“休克”状态之下，将营业额突破10亿元项目保持不俗增速，足以反映出市场对富力品牌实力。
在2020年中期业绩会上，富力地产管理层表示，下半年计划推出16个全新项目及人民币约2,300亿元的可售资源，已达协议销售目标。2020年计划交付可售面积为910万平方米；2020年全年计划销售超过230个项目。由此可见，下半年富力地产富力发展业务将或成为公司业绩增长的主要引擎。
更值得关注的是，下半年富力地产多元业务布局，将为公司带来百花齐发的盛荣业态。
据公司管理层表示，目前，酒店和商业业务已经在第二季度有了明显复苏。运营中酒店和及商业资产市值已达910亿元，运营中酒店达90间，总建面395万平米，总房间数27173间，分布与70个城市；截至7月份，全年累计经营净利润已经回正；投资物业方面，目前运营中投资物业总建面252万平米；其中写字楼约32万平米，商业约123万平米，物流园约98万平米。另外，管理层还在2020年中期业绩会上表示，随着国内旅游及消费带动，预计全年目标经营净利润不少于5亿元。运营中酒店及投资物业市值约910亿元。
对此，不难发现，除了积极推进物业发展销售力度外，下半年富力地产将加大力度推进城市更新项目，进一步提升公司盈利能力。而这一策略将是富力继续拉开与行业竞争对手的差距的关键点，亦是其迈向千亿一流房企的重要驱动力。
具体而言，当前政策正积极推进“旧改”。2020年5月，两会政府工作报告提出旧改目标，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍；2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出“到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。
在这一背景下，各地开始加速老旧小区改造的工作推进。据不完全统计，截至6月初，已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划，从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面，加速推进相关工作。据住建部初步统计，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
在近40亿平方“旧改”蓝海里，富力地产将是上市房企中最为主要的受益者之一。外界一直流传这样一句话：“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳。”富力地产向来被誉为旧改专家，目前在全国已签约合作逾80个城市更新项目，融资区建筑面积超4,000万平米；这其中，尤其表现了结构上的突出优势：经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。未来十八个月内目标转化900万平方米，对应货值超过2000亿元。
在手握近超4,000万平米的旧改建筑面积，富力地产对下半年旧改转换也十分有信心。在2020年中期业绩发布会，公司管理层表示“近期旧改继续转化的有几百万平方米，其中包括广州、西安、太原。超过一半的旧城改造在珠三角，另两个城市是太原和西安。。”
由此可见，随着中国房地产市场有增量市场向存量市场的不断转变，以旧城改造为主的存量市场不断受到国家及地方利好政策的加持，富力地产城市更新业务的价值将不断凸显。在可预见的未来，城市更新业务将是富力地产穿越周期实现高质量增长的重要引擎。
尾语：
回顾上半年经营业绩表现，疫情之下，富力地产谋势而动，积极推进疫情防疫工作的同时，采用创新营销模式，实现稳健业绩表现及多项核心指标持续领跑行业。展望下半年，随着疫情影响逐步消散，富力地产的物业发展、酒店及物业投资业务将稳步复苏，而城市更新业务将借助各大城市加大推进“旧改”力度，成为下半年公司另一大业绩亮点。届时，重盈利增长的富力地产，势必会给股东及投资者带来更为丰厚的现金红利。
文：沈大班