高新区143㎡新房推荐；要不要从御锦城置换到高新丨S姐问答NO.298

Q1

高新区143㎡新房推荐

Q：高新区，140平米左右的新房，希望学校好点，怎么选择？

A：感谢信任。首先你说的140㎡左右的面积对应到目前市场主流新房面积段其实是143㎡，这个面积段也是目前最卷的。对于购房者来说，可以好好来挑挑适合自己的产品。因为你要看新房，需要明确的是，新房交房后落了大户才会划分学区。现在只能说看哪个学校离的比较近，大概率会上哪个学校。

高新其实现在新房的主要供应地是丝路软件城和高新三期cid。丝路软件城有两个项目可以重点看，一个是海棠三章，但现在基本上已经快到尾盘阶段了，它的143㎡产品的选择性会比较多，比如奇偶数错层露台就不一样，有的户型还做到了端厅。项目旁边距离比较近的学校是高新第十五小（高新第一小学西悦分校）和高新第四完全中学（高新第二学校名校+），学校水平我觉得在高新算是中等吧。另一个就是软西的中海云水观园，这个是今年的新盘，规模不大，全部采用了小高层产品，在高新还是比较少的。同样是四代宅，但它的露台面积就没有三章的大，户型整体偏中规中矩一些。1km范围内有高新十九小（高新五小名校+）、高新二十小（高新一小名校+）、高新四初（高新一中名校+）。

高新三期cid如果说偏重学校，确定性最高的肯定还是仁村板块的三十一小&十一初，也就是高新一小、一中的新校区。据说今年十一初650分以上的学生有将近200人，成绩还是非常不错的。它旁边可以重点看招商云墨和越秀铁建樽樾。招商云墨是以刚改产品为主119-143㎡。它143㎡产品做的也比较好，四开间朝南，偶数层做到了南北双露台，因为这也是小区最大的面积嘛，所以楼位、户型设计肯定会尽可能的把尺寸让给143户型。仁村板块是整个cid配套成熟度最高的，离地铁、医院、学校、公园都很近，所以板块的价格不低，云墨的价格基本是在2.7万/㎡左右。

另一个是即将入市的越秀铁建樽樾。这个盘定位就比云墨要高端一些，143-262㎡算是一个高改产品。143户型在小区占比不算多，户型上其实没有太多的亮点，三开间朝南，做到了7米的横厅，南北向的错层露台。这个项目配了一个比较高端的会所，整体的圈层肯定是会更高阶一些，目前价格还没出，预计是要比云墨高一些的。

再一个就是高新的核心区木塔寺板块的香榭龙轩。它只有一栋楼，目前也到尾盘阶段了，紧挨着高新第三十二小（西安高新第四小学“名校+”），距离西安高新区第三初级中学（西安高新一中“名校+”）约1.5km，教育资源比较丰富。143做的是大横厅、长阳台，但有三间卧室都分布在北侧，产品会比较一般，跟现在主流的四代宅产品肯定是没办法比的。

其实对你来说的话，那除了考虑学区，可能还需要考虑的是你在哪个区域，因为这三个板块其实都有各自的特点，老主城区配套成熟但产品落后；软新区域发展的确定性更高，但学校可能比不过三十一小和十一初；cid学校好，但价格相对更高一些。

Q2

御锦城要置换到高新吗？

Q：儿子在高新上班，现在适合把御锦城九珑湾的房子卖掉置换到高新吗？后期御锦城二手房还能起来吗？

A：从御锦城置换到高新，我肯定是建议你置换的。第一，你儿子本身就在高新上班，有居住的需求；第二，从浐灞置换到高新不管是区域还是板块都升级了，从房产的保值升值性来讲，肯定是好的位置、好的产品保值性会更强。第三，九珑湾的房龄差不多也有个7/8年的房龄了，主要是以刚需的小户型为主。我不清楚你买的什么产品，但这个小区的房价现在出手基本也就是在1.4-1.5万/㎡，差不多回到了2020年的水平。虽然说房龄不算特别老，但是作为纯刚需定位，周边像御锦城、龙湖香醍、水岸东方这几个大盘扎在这，已经把发展空间占满了，也就是说片区不会再有大的潜力带动了。

从产品端、区域发展端来讲都是适合去置换的，至于置换到高新什么位置，就要看你的预算了，不过换到高新你肯定是要加一定杠杆的。我不清楚你想看新房还是二手，不着急的情况下，还是建议换新房。这两年产品淘汰的还是比较厉害的，未来对于房子的保值升值性来讲，除了地段因素，产品的品质产品也占了很高的原因。如果看新房，可能至少得250万+了，想要品质品牌产品好点的就得上300万了。

至于你说后面的二手房的价格还会不会起来？我是这样来考虑的，首先我们刚才讲到御锦城的产品，它是偏刚需的。从刚开完的大会，《决定》里可以看出，未来对于高品质、改善化的房子是全力支持的。刚需房产都没提及，也就意味着未来它要逐步回归到居住属性，换句话说金融属性弱化了，升值潜力就不大了。改善性房产才有机会，在这里头你还要再去挑它的位置、品质和产品。

其次你从一个发展饱和板块置换到一个有潜力的板块，属于板块升级。如果在此之上，产品和品质升维的话，那么即使后面市场有好转，你的高新的房子可能涨幅会更高。如果等到那个时候你再去进行置换，就会需要更高的资金成本。有时候置换呢，你不能光考虑现在的房产会不会多卖个5万、10万，还要考虑到后面置换的房子会不会涨个10万/20万。