公募REITs再进一步 5个项目进度领先
备受关注的公募房地产投资信托（REITs)项目再迎关键进展。据业内人士透露，此前完成发改委答辩的近30个公募REITs项目中，已有约5个由发改委推荐到了证监会。
与此同时，基金公司继续备战公募REITs。已经答辩的公司除了补充材料，等待审核之外，挖掘筹备优质基础设施项目仍是目前的重点工作。
公募REITs有新进展
完成答辩后，公募REITs又传来新消息。据一位业内人士透露，证监会和交易所已在对项目进行审核，其中5个项目进度较快。
公募REITs距离正式推出还需要经过哪些步骤也备受业界关注。业内人士预计，证监会和交易所审批比较严格，大概率会有反馈和修订环节。此外，投资者的接受与否将决定REITs能否发行成功。因此，还需要经过项目路演、网下机构投资者询价、定价程序、网上和网下投资者的认购与配售等环节，才能上市交易。
一家基金公司相关人士反馈，发改委将项目推荐至证监会后，还要交易所、中基协、中证协等正式出台相关配套规则及指引；证监会、交易所履行注册、审查程序。经证监会注册后基金公司才能设立公募REITs产品，发售基金份额募集基金。
创金合信基金表示，旗下公募REITs项目处于发改委审核阶段，审核通过后续还需要经过证监会和交易所的联合审查，才能上市。
公募REITs的制度建设及优质项目锁定也在继续紧锣密鼓地推进。
近期，深圳证券交易所副总经理李辉表示，作为基础设施公募REITs试点业务规则体系框架的重要部分，深交所配套规则“1个办法+两个指引”已于9月份完成公开征求意见，将在履行相关程序后正式发布。
国投瑞银不动产投资中心刘先鸣表示，交易所配套规则覆盖了REITs生命周期中“募、投、管、退”全链条，对市场关心的审核标准、定价机制、认购方法、上市流程、扩募与并购条件等重要问题做出规定，将成为各市场主体开展业务的依据。
一家基金公司REITs产品负责人认为，公募REITs产品发售的流程、投资者准入、存续期的运营管理和信息披露是业内关注的重点。“比如基础设施基金的收购及份额权益变动，在征求意见稿中提到，投资者及其一致行动人持有基础设施基金份额达到5%后，每增加或者减少5%需要进行公告；持有基金份额达30%后，继续增持需要采取要约方式收购；上述比例的调整对原始权益人如何有效避免资产被同业恶意收购将有较大影响。”
相关配套规则出台前，业内也在持续挖掘和储备优质基础设施项目。
“当下的一项重点工作是挖掘和储备优质底层资产。项目必须满足发行REITs的合规性要求，现金流的来源及其稳定性是关注的重点。REITs产品注重现金分红，关系到该项资产是否适合用于发行REITs。此外，发起人的相关管理经验也是关注点，发改委要求回收资金应主要用于新的基础设施项目建设，所以，发起人持有或运营较多同类资产、有较多项目储备将是一个优势。目前我们公司已储备了一些园区、高速公路项目。”华南一位基金公司人士说。
还有基金公司在等候材料的上报通知。“日前国家发改委就REITs试点相关工作下发了文件，要求各家机构按照新的格式重新整理上报材料，具体上报时间尚未通知。我们的工作重点仍是按照要求，完善已经上报的项目，等待审批。”创金合信基金人士说。
平衡参与主体利益
发展公募REITs，需要平衡好原始权益人、基金管理人、基础设施运营管理机构以及公众投资者的利益诉求，业内人士对此也纷纷献计献策。
中金基金表示，治理和管理机制是REITs产品具有持续生命力的关键。目前来看，多数公募REITs项目在发行以后，基金管理人会聘请原始权益人或其关联方作为外部运营管理机构，负责制定及落实基础设施项目的运营策略。基金管理人居于公众投资人和原始权益人之间，要将保护公众投资人的利益放在首位，维持公众投资人和原始权益人的平衡。
“基金管理人需要足够长的时间和耐心培养资产筛选能力和资产运营管理能力，在现有的股、债、衍生品投资之外，开拓不动产投资的新版图。”刘先鸣认为，为了平衡各方利益，比较容易操作的方法是寻找一块可分配的新蛋糕，确保各方受益。在他看来，与REITs发展较为成熟的市场相比，我国REITs试点的缺憾是暂时没有税收优惠政策，这将影响REITs产品的分红，削弱各方的利益协调空间。
“中国庞大的基础设施属于沉睡资产，还不是活跃的税源。REITs业务能激活这一领域的交易，创造新的GDP来源，扩大税基。预计这一轮REITs试点推出后，国家相关部委会进一步研究REITs税务配套政策。在税务优惠政策的支持下，REITs的市场空间会更加广阔。”刘先鸣说。