观点直击｜万科：“一揽子方案”不是简单做“减法”
观点网 8月30日，万科发布2024年半年度报告，上半年集团营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润为亏损98.5亿元，同比下降199.8%。基本每股亏损0.83元，同比下降198.6%。
在7月上旬万科就给市场打过一支预防针，预计上半年归母净利润为亏损在70亿元至90亿元之间。
另一方面，万科在上半年依然取得一系列进展，业务重整和化解风险的“一揽子方案”得到实施。
住宅低谷
近期房地产市场利好政策频出，郁亮也一如既往在业绩会上谈到对房地产市场的看法，他表示，新房的供给量仍然相对不足，供求关系改善为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。
就万科自身而言，上半年实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。
上半年开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%；结算面积879.4万平方米，同比下降29.2%；开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。
结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，万科中期对部分项目计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。
首席财务官韩慧华对此表示，公司今年结算的项目里有一批是2021年双集中期间拿的项目，高地价加上产品定位不适应需求变化，销售期遇到市场下行，因此整体对利润率的影响就会比较大。
2022年后主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。总体表现符合预期。韩慧华认为，随着这部分“热水”逐渐结算，会对业绩起到一定补充作用。
值得一提的是，报告期内万科回款率突破100%，意味着其销售回款不仅涵盖收回的应收账款，也进入顺利盈利阶段。尽管从半年度来看，经营活动(使用)/产生的现金流量净额为-51.76亿元，但二季度经营性净现金流已由负转正。
在支出端，随着交付高峰过去，经营端的新增支付压力已下降。除工程款外，万科其他方面的支出也随着规模下降而相应减少。上半年购买商品、接受劳务支付的现金694.46亿元，同比减少36.98%。
拿地方面，上半年累计获取新项目3个，总地价10.2亿元，权益地价总额仅7.8亿元。
联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海也谈到了万科如今的“持家之道”，表示在成本提效方面“有更多的事情要自己动手做了”。
第一是要求采购人员直达产地掌握第一手信息，而不是坐在办公室里听供应商报告。第二是住宅售价15000元和以下的，样板间不能委托软装公司，”现在自己动手也是可以丰衣足食”；
第三是加强项目全周期全维度现金流精算。
一揽子方案
此前6月5日，万科6亿美元4.20%中期票据全数到期偿付，至此，万科蹚过了今年到期境外债关口。
截至上半年末，万科有息负债合计3,312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2,293.2亿元，占比为69.2%。截至报告期末，持有货币资金924亿元。
截至中报披露之日，本年度万科已完成73亿元的境内公开债券和折合约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付，也就是最新市场消息中，万科“具备足够现金兑付”的那笔债。
但到了明年，万科将迎来密集的债务偿还期，累计债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券，其中上半年一季度、下半年8—12月均将有多只债券集中到期。
另外，万科明年5月还有一笔发行金额为4.23亿美元债到期，这笔美元债票面利率为3.15%。综上，万科明年将有超过246亿元的到期债务需要偿还。
关于万科集团全面化解潜在风险的“一揽子方案”，董秘朱旭在业绩会上表示，上述计划已取得积极进展。截至7月底，合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。
其中，大宗交易是套取现金最为直接的手段之一。首席运营官刘肖表示，万科去年大宗交易总额174亿元，今年1到7月份已完成204亿元，大概31个项目，进一步上了一个台阶。未来4个月，大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。
他表示，万科在大宗交易上逐步形成两方面优势。
其一是大宗交易的主阵地或主战场基本初步形成，也符合行业未来发展模式的退出渠道。
第二是逐渐归纳成4类投资者，建立链接和合作，包括境内外金融机构类投资者，、本地国企、各地产业投资者、资产配置的个人投资者。
兜售资产或许并非治本之策，万科也强调，“一揽子方案”不是简单做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。