海口楼市，新房与二手房行情走势分析
记得去年这个时候，在朋友圈里看到不少人晒自己抢到的房子。那个时候，新房开盘就像双十一秒杀一样，稍纵即逝。大家都怕错过机会，纷纷加入抢购大军。可是转眼间，仅仅一年时间，市场却发生了翻天覆地的变化。最近几个月，不少朋友告诉我，他们开始犹豫要不要继续买房了。原因很简单：房价下跌了，更重要的是，二手房市场似乎没有那么火爆了。
2024年10月，海口新房环比下降0.8%，二手房环比下降0.4%。2024年9月二手房均价为14942元/㎡，同比下降约10.2%。
2024年10月海口增量房住宅转移登记3059套，环比9月少150套，减幅约4.7%；和2023年10月比，少298套，减幅约8.9%。存量房住宅1761套，环比增加434套、增幅约32.7%；同比增加297套，增幅约20.3%。这一增一减，就像跷跷板一样，一头高一头低。
海口市房地产市场说是要发展，要搞创新驱动、文旅融合和国际化战略，听着挺高大上吧？可实际上，这些战略就像画在纸上的大饼，看着好看，吃不着！
还有那些存量住宅项目和用地情况，那更是吓人。海口楼市目前存量住宅项目88个，存量住宅用地达到4468.5亩（约297.6万㎡），环比3季度数据，存量宅地还在继续增长。这就好比是一个仓库，本来东西就多，还一个劲儿往里塞，这不得爆仓啊？
未动工土地面积、已动工未竣工土地面积、未销售房屋的土地面积，这些数字看着都头疼。按照2023年前10月的去化速度，在住宅用地不增加的前提下，海口存量住宅产品预期的去库存时间，最低需要24个月。
特别是江东新区，那是海口存量住宅用地的“老大”，存量住宅项目31个，占比35.2%。感觉那里就像是一个巨大的“楼盘森林”，密密麻麻全是房子。
再看看这供应量变化，之前新房市场低迷，结果呢，2024年6月份备案面积达到62.42万平方米，5080套；7月份备案数量更是突破8691套，备案面积约53.45万平方米。
海口楼市，以前是卖方市场，开发商那可牛的很，不打折，还绑定车位、指标费，连夜涨价，购房者就像案板上的鱼，只能任人宰割。现在呢，反过来了，购房者有了点话语权，可这市场也乱套了。
海口物价也高，一斤西红柿平常5块，台风恶劣天气能涨到8块、10块，这是抢钱呢？还是抢钱呢？交通也堵得要命，特别是过年的时候，滨海大道堵得水泄不通。这城市就像一个巨大的停车场，到处都是车。
朋友讲，海口有不少小学生吃槟榔，吃完垃圾乱扔。
说到在海口发展，那更是一把辛酸泪。工资低得可怜，有特殊技能的，像律师、医生、教师、护士、程序员，厉害的勉强能拿10到15k，普通打工仔就4.5k到8k，没特殊技能的，就3k到5k，有的社保还扣一半。这工资水平，在这物价高的海口，简直是要命！
有个朋友从广州回来，本想着海口发展势头猛，回来能有好机会。结果呢？三四千的工作，一千多的房租，水电还贵，工作机会少得可怜。
因为一套房子，很好的哥们，快熬逝在了工作岗位上。"我已经5个月没有休息了，中秋国庆一天也没有歇，我真他M想辞职不干了！"
"有一天我睡醒，突然感觉半个身子的都是麻的，躺了好一阵子才有了知觉。我真怕自己哪天死到房子里都没人知道。"
21年春，他贷款在海口买了一套260搭不留的房子。他签合同的那天，看着他砸金蛋，满脸的笑容，似乎完成了一件人生大事。其实想劝他，在等一年看看，但千金难买心头好，他既然已经认定，扫他兴不太好。
谁知这三年，整个状况急转直下，每个人的日子都不是很好过。他们公司不断缩减成本，人力裁了一波又一波。但为了维持股价，又不得不去扩大营收。用他的话说，原来几个人的活压到了一个人身上。
他抱怨了这么多，最后无奈地说了一句："哎，要不是有这套房子，我是真不想干了。前一阵还有深圳的公司联系过我，待遇比这里高多了，可到那我又要从头开始。"
贷款就等于把自己交了出去，你能确定自己未来几十年收入一成不变吗？就算被广泛认知的"师医公"铁饭碗，你能保证未来20-30年收入一点都不减少？
赚钱靠的是赚确定性的钱，而不是靠赚不确定性的钱。房子的收益是不确定的，但是贷款和利息是确定的。
面对未来，收入没有100％的确定，但只要你背上了长期巨额贷款，就100％确定要还贷，无论你未来是好是坏。对了，还有一个100％确定的事情，未来至少10-20年的时间里，人口平均每年至少要减少1000W,新房＋二手房的住房供给稳中有升，需求持续下降，
面对漫山遍野的闲置房，房价和房租会不断下降，除非工资大涨。
房子从来不抗通胀，只不过是吓唬人早点买房的借口。过去是人口上行供小于求才让房价显得抗通胀。2023年开始，人口下降了，供需逆转了。
金融业永远考虑的是赚确定性的钱，所以金融业不会大量的囤房子，而是大量的让你贷款买房子，因为相比房子的涨跌的不确定性，他们更喜欢风险低，长期的贷款。如果房价不涨或下跌，很多人真的就是一辈子在负债给他打工。
苦是自己找的，自己含着泪也要咽下去。娶媳妇不是买房的理由，俩人在一块是为了更好地生活，不是为了背上更大的风险。
永远没有所谓的刚需，别拿刚需这种理由去透支父母的养老钱和小孩的教育经费，人生不是靠钢筋水泥可以跨越阶级的。良好的孝悌家风和良好的教育，外加健康的负债结构，才是代代进步的动力和源泉。能在海口楼市中盆满钵满的是极少数，大多数只填坑的。