胡伟良/世界「房奴」谁最苦?
▲不论是买房还是租房,世界各地都存在不少「房奴」的问题。(示意图/翻摄自维基百科)
●胡伟良/品嘉建设关系企业创办人,着有《胡伟良的房产世界》。
房价节节高涨的时代,大批年轻人被迫成为「房奴」。未到而立之年,青春和梦想已被房子压弯。但纵观世界,几乎全球各地都存在着「房奴」的问题。
这几年,英国的房价连续上涨,尤其是在首都伦敦,年轻人甚至很难买得起一个小公寓。许多年轻人就业后领的薪资在还完上学贷款后就所剩不多了,买房需要父母的支援。(英国抵押贷款机构Halifax对20-45岁人士进行了购房调查,63%的购房者从父母那里寻求过资金帮助。)2008年金融危机后英国的房价普遍下跌,房产泡沫破灭在英国、美国、日本都发生过,英国人对房产泡沫都有警觉。
在韩国,大部分人结婚时会考虑买房。房子一般都是家人准备,有能力的也可以自己买。大部分韩国城市的房子不算太贵,不过,如果是在首尔的中心地区,除非家里很有钱,或者工作真的非常好薪水很高,否则年轻人也很难负担。很多韩国年轻人都选择租房,但韩国的租房制度和我们不太一样,韩国租房要交「保证金」,也就是一大笔押金。在台湾,一般只要「押二付一」,但在韩国,保证金可能是房租的10倍,甚至更多。保证金交的越多,房租就越便宜。韩国租房「保证金」具体可分为两种方式。
第一种叫「全税」,即一次性交给房东一大笔押金,金额相当于房价的50%-70%,可能达到百万甚至数百万之多。这种方式的好处是,房东不再收月租,而是把这笔押金的银行利息或是投资收入作为房租,租客只需要付水电煤气、物业、网费等等杂费即可,相当于「免费租房」。合约到期后,押金全部退回给租客。
第二种方式是「月租」,押金比较低,但每个月要按时交纳月租。即便如此,押金也会达到月租金的十几倍。由此而言,即使是租房,带给年轻人的压力也不小。
日本
可能是因为当年泡沫破灭留下的阴影,现在的日本人对房子很谨慎,尤其是年轻人,感觉大部分都不急着买房。这一代日本人普遍很晚买房,租一辈子房子也行。可能因为20年前的房产泡沫,当年的炒房毁了很多人,所以当今日本人买房都是为自己住,可能一辈子就这一套房。
小城市30万就能买别墅,可以向父母借钱。
俄罗斯地方大,人不多,只要不是莫斯科、圣彼德堡这样的大城市,普通城市的房子不算贵。如果准备结婚又没钱买房,也不需要向银行按揭,父母会借给你,以后你再还给他们,或者先和男方父母住在一起,存够钱再买自己的房子。很多人都是这么干。
美国
老了再当房奴 35岁以下有房者仅占36%。
美国人不是不买房,而是不会这么年轻就买房。一般人上学的时候要贷款,工作后要还贷款,银行也不会借给年轻人这么多钱去买房,所以一般民众没有多余的钱去当「房奴」。
据调查,35岁以下的美国人,房屋拥有者仅占了36.3% 。Realtor调查显示,超过一半的美国人首次置产年龄超过31岁。皮尤研究中心的调研则显示,美国人的平均结婚年龄是26岁。这意味着,大量美国人在结婚五年后才开始买房。
新加坡近八成的家庭是居住在政府组屋(HDB)中。新加坡的组屋政策堪称世界的典范。组屋的价格基本是在30万新币到70万新币之间。最贵的有近百万,最便宜的有二十多万,但都很罕见,房子有99年产权。
新加坡大学毕业生月薪在3000新币左右。月薪3K,买个房子500K,听起来不便宜,但实际上并不是这么回事,新加坡年轻人买组屋基本是毫无压力的。
首先,上面说的组屋价格,是组屋在二手市场上转售的价格,而不是政府首次出售的价格!新加坡政府是新组屋的唯一出售者,它彻底掌控了组屋价格定价权,新加坡政府可以随意根据它的经济需要制定组屋价格,要涨就涨,要跌就跌,这么些年下来手法已经非常娴熟。基本上,新加坡政府对组屋价格的政策是要保持稳定的低幅增长。一手价格每年可以有上下10%左右的波动幅度,二手房转售的价格波动则更大些。
新加坡政府宣称组屋是新加坡家庭的最大财富,它有义务保护新加坡人的这一项财富。由于有新加坡政府的强力支撑,除非新加坡经济彻底崩溃,彻底垮台,否则购买组屋是件一本万利的事情;所以大部分人都想购买组屋;所以,新加坡政府在购买政策方面做了相当多的限制。
首先,组屋是销售给家庭的,也就是说,单身年轻人不可以购买,年轻人要购买组屋的话,必须先结婚。否则等到年满35岁才可以买。然后,每个家庭,只能购买一套组屋;要买第二套的话,必须先把现有一套卖掉;而且,下一套不可以直接跟政府买新的,只能从转售市场买,也就是说,必须付出更高的价格。除了必须以「家庭」为单位购买组屋,购买组屋对家庭收入也有要求,必须是家庭人均月收入低于4千(近两年好像提高到了5千)才可以跟政府购买新组屋。
一旦家庭人均收入超过额度,那么就不可以买新组屋,而只能从二手市场上购买组屋,二手组屋会比一手的贵。或者是去买私人公寓(住宅),而私人公寓(住宅)价格比二手组屋至少贵一倍,也是世界顶尖的房价之一。最后,新加坡政府对于低收入家庭购买组屋也有各种政策照顾,对于低收入家庭购买组屋,政府会根据具体情况最高可以白给4万新币的补贴。有这补贴,买个30万左右的组屋,头期款基本上就搞定了,然后,三十年贷款靠每月还款及公积金搞定。也就是说,新加坡年轻人只要有正当工作,买房甚至可以不用掏一分钱;然后,住几年年卖掉,还可以赚上一笔。这就是新加坡年轻人面对的买房环境。
从资料上来看,德国年轻人几乎不受「房奴」问题困扰。德国人的首次购房年龄堪称全球最晚—接近41岁。之所以这么晚,是因为租房文化早已成为主流。联邦统计局资料显示,只有42%的德国人拥有自住房,高达58%的德国年轻人选择租房。首都柏林的租赁人口达到86%,汉堡为77%。即使在欧美国家,「全民皆租」也属罕见。
但实际上,德国房价不算贵。根据德国土地建设银行调查,一个德国平均收入水准的家庭如果要购买住房,每个月还款只需要花掉收入的1/5,负担并不重,无需成为「房奴」。德国人热衷于租房,主要是因为完备的租房法律保障,以及租房也可以享受很好的居住条件。只要居民合法纳税,租房者与买房者享受同等的公共权益。此外,德国房屋租赁法规定,房东不能随便涨价。根据旧法案,3年内租金涨幅不得超过20%。即使这样,德国租客仍不满意。2015年,德国出台新法规,要求3年内租金涨幅不得超过10%。
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