经营性物业贷款新规面世：银行积极调整放贷策略 开发商紧急寻求新融资渠道
21世纪经济报道记者 陈植 上海报道
房地产企业融资再获政策扶持。
1月24日，央行、金融监管总局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称“《通知》”）提出，商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
所谓经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
值得注意的是，《通知》还对经营性物业贷款用途做出明确规定，一是用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。二是在2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
在业内人士看来，《通知》将进一步盘活房地产开发企业的存量商业地产资产，进而满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险。
“如今，不少房地产开发企业纷纷在某些城市中心地段与客流量较大的新城区/旅游景区投资建设酒店、商场、写字楼等商业地产。如今很多项目都处于经营期，若能有效盘活这些资产令开发商获得新的贷款资金，无疑将降低他们的债务偿付违约风险。”一位房地产业内人士指出。
一位地方银行信贷部人士向记者透露，在《通知》出台后，他们已着手整理规范经营、发展前景良好的房地产开发企业“白名单”，选择他们旗下的优质商业地产项目开展经营性物业贷款试点。
“目前，我们会优先选择负债率相对较低、房产开发项目销售回款前景相对较好，且各项业务运转相对稳健的房地产企业，作为开展经营性物业贷款的主要对象。”他告诉记者。
在他看来，要做好经营性物业贷款，银行也需克服诸多新挑战。比如以往银行向开发商提供商业地产抵押贷款，主要是看中后者的并购退出前景，但近年以来，受多重因素影响，海外资本收购境内商业地产有所降温。在这种情况下，如何全面正确评估开发商的还款能力，对银行而言又是新的考验。
记者获悉，在《通知》出台后，部分房地产开发商也考虑将部分优质商业地产项目申请经营性物业贷款。
“目前我们也在梳理一些有较高几率通过银行信贷审核的商业地产项目。”一位房地产企业资产运营部人士告诉记者。其中包括多个正计划开展资产证券化或纳入REITS产品收购范畴的项目。
他直言，企业之所以考虑将这些优质项目寻求经营性物业贷款，主要是看中贷款发放效率高于资产证券化操作，从而尽早拿到资金缓解自身债务风险。
银行调整放贷策略
《通知》指出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。与此同时，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
在上述地方银行信贷部人士卡莱，这意味着他们的商业地产贷款业务将发生较大的变化。
“以往，基于信贷风险控制的要求，我们的商业地产抵押贷款期限很少超过5年。”他告诉记者。这背后，是商业地产转让流程相对复杂且不确定性较高。若相关贷款出现违约，银行与相关贷款房地产企业可能需要花费较长时间才能找到潜在买家，且收购价格谈判磋商也要花费较长时间且存在较大的变数，导致银行的“不良资产”处置难度较大。即便双方最终敲定收购协议，银行也可能需再等待相当长的时间，也能收回相关贷款本金。
为了减轻坏账核销与逾期贷款追偿压力，银行干脆选择缩短较短的贷款期限以应对潜在风险。
他表示，在《通知》面世后，他们内部计划向一些规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放期限超过5年的经营性物业贷款。具体而言，他们计划将这类贷款分成两部分，一是若经营性物业贷款用于偿还房地产企业存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，这类贷款期限可能在5-7年，二是经营性物业贷款用于商业地产改建，相关贷款期限可能拉长至10年，但前提是开发商需找到知名商业地产运营商，共同推进商业地产改建与精细化经营。
这位地方银行信贷部人士告诉记者，根据以往的商业地产信贷经验，若商业地产改建成功并实现更高的人气与租金收入，不但商业地产估值会有所上涨，令银行感到信贷安全性更高，还能增强贷款企业的还款能力，贷款逾期的几率也相应走低。
记者发现，《通知》也明确提出，经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。
在业内人士看来，这或令一线城市中心地段商业地产更容易获得经营性物业贷款。毕竟，这类商业地产的租金收入相对稳健可观，且经济发展令这些地区商业地产升值潜力较高。
“但是，围绕一线城市中心地段商业地产的估值，银行与房地产开发企业可能会存在较大分歧。”上述房地产业内人士直言。目前银行对这类商业地产的估值相对保守，反之房地产开发企业则根据最乐观的租金等营收增长前景确定商业地产估值。这或令双方在贷款金额、贷款利率、还款方式等方面面临较多的博弈。
《通知》指出，商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品，结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。若借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致，商业银行可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。
此外，商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。
开发商寻求“新融资”
记者还了解到，《通知》的面世，无形间给房地产开发企业更多元化的融资选择。
上述房地产企业资产运营部人士告诉记者，原先他们计划将多个租金收入相对稳健且升值潜力较高的商业地产项目，开展资产证券化或纳入REITS产品操作，从而获得可观资金以偿还银行贷款与部分公开市场债券债务本息。
但是，上述资本运作的操作流程较长且存在较高的不确定性，令企业内部颇感担心。
“此前，个别券商曾承诺我们旗下某个商业地产项目可以开展资产证券化实现项目退出，但目前这项操作基本不了了之。此外企业高层也担心资产证券化或被REITS产品收购纳入的操作流程较长，导致远水难解近渴。”他指出。因此，在《通知》面世后，他们内部已开会讨论将这些商业地产项目寻求经营性物业贷款的可行性与成功几率。
在他看来，尽管《通知》规定贷款金额上限不得超过承贷商业地产项目估值的70%，略低于资产证券化或REITS产品收购纳入的金额。但目前企业最需要的，是尽快筹集资金解决短期债务贷款到期偿付问题。
前述地方银行信贷部人士告诉记者，此前多家房地产开发企业已表示愿拿出已具备资产证券化操作性的优质商业地产项目换取经营性物业贷款，只要这笔贷款能尽快发放。
“此前，由于银行内部担心这笔贷款会被房地产企业用于偿还其他债务，因此银行迟迟不敢发放贷款。如今在《通知》面世后，银行内部可能会在一季度选择一两个商业地产项目进行经营性物业贷款试点。”他指出。这背后，是银行的信贷风控流程也随之发生改变——即便这类贷款逾期，但只要相关商业地产项目符合纳入REITS或资产证券化操作的要求（能创造较好的项目退出空间），银行也愿意在风险可控情况下提供信贷支持。
为此，他所在的银行已与部分券商开展沟通，先评估这些商业地产项目的未来资产证券化操作可行性与项目并购退出前景，作为他们发放经营性物业贷款的新依据。