賣厝阿明／夫妻買房產權算誰的？ 6要點讓你一次清楚

买房示意图。图片来源/ingimage

台湾虽然步入少子化时代，但，不管是新婚或者是过者夫妻生活的伴侣还真的不少，而买一个属于自己的房，是许多新人一起生活的目标，但是，不管是夫妻或伴侣想要共筑一个属于自己的爱巢，都会遇到由谁买或「合资」一起买的问题，究竟夫妻或伴侣一起买房有什么需要注意的？以后若出售要怎么处理？有哪些方式可避免争议？

阿明将这个主题分成以下重点跟大家分享～

1.合资买房登记有什么形式？

a.共同登记(也称联名登记)

由出资者共同持有

b.信托登记

将名下不动产转移给受托人，而受托人必须是「专业机构或人士」，按信托本旨处理信托事务，等目的完成就会还给受益人。

c.借名登记

通常是投资客会使用的方式，有可能是因想节税、隐匿财产或是个人信用不佳，则会找各方面条件较好的亲友当登记名义人。

d.预告登记

属于限制登记，是为了防止不动产的所有权人转卖或去设定抵押借款，

先生未来要过户房子给太太，先生做预告登记给太太，那先生就不能再过户给其他人甚至是抵押借款，伤害太太的权利。

2.伴侣买房适合什么形式？

若双方用「共同登记」方式，可以先阐明两人的出资比例，

也要求代书在建物及土地所有人登记时，应载明持分比例，建物及土地誊本也要依照两人的持分比例来各自持有，避免日后纠纷。

另外，假设一间房有两人或两人以上共同持有，出售时需要所有的持有人同意，或是依照<土地法>第34条之一的规定，只要超过2分之1的共有人同意，而且这位2分之1的共有人，土地持份总和超过50%，就可利用「少数服从多数」的概念，出售不动产。

共有人卖出其应有部分时，其他共有人得以同一价格单独或共同优先承购。

另外，最常见的争议就是男方出资买房，并登记在女方名下，分手时却被女方认定房屋是「赠与」，因此拒绝归还，双方闹上法院，阿明建议可采「预告登记」来避免问题。

3.除了以上几种方式，还有哪些形式？

可以用「反设定」方式，例如买房登记在女方名下，但设定抵押权则在男生身上，若今天彼此决定分手，女生不愿还房子，男方可以强制执行，但记得要先签订相关契约，保障双方权益。

4.婚前买房，产权归谁的？

因是在结婚前购置房产，所以由登记人持有，就算婚后想出售不用经另一半同意，卖房获利也不用均分。

5.夫妻买房该用何种形式？

若是双方都有出资，建议可以共同登记(联名登记)，在买卖契约注明出资比

例，并由代书在建物和土地所有人登记时，载明各自的持有比例，以保障双方权益。

但阿明也提醒，不论登记在谁的名下，都应该把出资的证明(头期款及每期贷款)及各项付款单据(装潢及家具)都保留好，未来若决定分开，才能争取已缴的款项，另外只要是婚后买房，只要一出售，获得款项由夫妻双方平分。

6.共同登记(联名登记)有何优缺点？

优点：

a.双方都拥有房屋部分权利，在分财产时可以避免对方脱产，因而拿不到应有的部分。

b.要做任何处分，都需要另一方的同意。

缺点：

a.申请房屋贷款如果只有一个人，因为只拥有一半的产权，可能无法跟银行谈到较好的利率跟成数，甚至无法贷款。

b.若使用联名登记，双方有天失和要出售房产，两人会同时用掉一生一次的「土增税」优惠税率。

同场加映：

如何一起申请房贷？

虽然房产可以登记两人名字，但申请贷款时，银行还是只认定一位借款人，而非「两位主借款人」，而阿明建议可以由财力较好的一方担任「主借款人」，争取更好的贷款条件，而另一方则可成为「连带保证人」，来提高核贷机率。

图／卖厝阿明提供