賣厝阿明／買賣成交後 屋主有權不讓買方看屋？

高雄市不动产仲介公会副理事长郎德明（中）。 图／郎德明提供

很多民众在买卖成交后想看屋，结果被屋主拒绝，觉得很奇怪，明明就已经成交了，为什么屋主可以不让我看屋，产生许多疑虑！

关于屋主是否可以拒绝买方看房问题，到现在还没有一个明确说法，这个存在买卖双方的疑问，阿明这次邀请高雄市不动产仲介公会副理事长郎德明来细细解说让我们取得一个合适的答案！

关于屋主在成交买卖之后，仍有权利不让买方看房的原因是因为在产权正式过户到买方名下之前，房子所有权人仍然是原屋主。所以，即使已经买卖成交而且签订买卖契约，还是必须等到过户完成，走完房屋点交程序，房子才真正属于买方，所以，买方如果在过户点交前想要看房，就需要提前跟卖方/租客协调。

一般来说：我们建议可用交屋后有购买家具或修缮，需要丈量尺寸的说法，屋主比较能接受！

高雄市不动产仲介公会副理事长 郎德明提供一个小技巧：

就是礼多人不怪，不管是不是自售还是透过房仲买房，接洽时带个伴手礼，会让您的过程更加顺畅。

副理事长郎德明提醒，以下几种状况可能会无法看屋

１‧屋主自住的物件

中古屋不像预售屋或是新成屋一样处于空屋状态，想什么时候去看都可以，有些屋主因为个人隐私权会介意买方频繁看屋，毕竟房子还没过户之前仍是原屋主的产权，就算是已经签好合约确定要买的情况，原屋主依旧是有权利拒绝买方后续的看房。

温馨小提醒：依照正常买卖程序，尽管是到了过完户、未交屋前，原屋主还未拿到任何费用，因此建议买方设身处地替对方着想，可能原屋主也需要整理打包物品，屋内正在一片混乱的状况，基于个人隐私，多少都不想被人看到这么混乱的景象。

２‧有带租约物件

有带租约的物件就需要配合租客的时间看屋，因为房客在租屋期间享有房屋使用权，可以合理拒绝房东无正当理由看房。

一般来说，房客实务上不太会这么强硬的拒绝，只要透过房仲协调，配合房客的时间，大致上都会让买方进屋看房。

另外，郎德明副理事长再提醒各位，屋内有人居住的情况下，要能真正看清楚房间的全部样貌其实有点难度，若遇壁癌或是漏水就有可能会被遮挡住，屋内仍有人住的时候就要特别注意可能有这种情况！

相反的，带有租约的物件，通常租客是长期居住在房子里，对于邻居住什么样的人、有无养宠物、这个地点与周边环境的优缺点，及出入的人是否会复杂，应该算是略知一二，尤其是物件屋内的状况应该很清楚，哪里有漏水、坏过，租客可是最清楚的，因此跟租客建立良好关系，也是了解物件优缺点的一种办法。

针对签约后无法进屋再次检查屋况的朋友，阿明提供两点解决方法给大家参考：

1‧要求要有验屋/交屋保留款

建议大家在签约时，先预留价金一部分作为交屋保留款，后续点交才会有筹码让卖方完善验收所发现的缺失。

如果是有办贷款的朋友，是可以在拨款同意书注明『凭房屋验收单拨款』，一来是避免签约前太仓促看房，屋况有瑕疵没有注意到；二来也不怕卖方拿到钱后人消失，不负责房屋瑕疵后续的维修。

其实，早期买卖都有交屋保留款，主要是因为以前买方心态是贷款愈少愈好，所以就会有充分的现金支付额度比例。

不过现在的买卖都被鼓励贷款贷好、贷长、贷满，多数尾款都被合并到贷款里面，导致交屋保留款常被有心人掩饰，甚至被忽视。

补充：

a.中古屋买卖因为是私人行为，并没有定型化契约规范，也就没有５％交屋保留款规定。

b.预售屋部分，内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》中的第13条规定，买方有权于自备款部分保留「房地总价5%」作为交屋保留款，于完成修缮并经双方复验合格后支付。但近年有不少不肖建商会投机修改文字，在落落长的契约书中，消费者如果没有特别细看，可能会忽略！

c.建议大家在确认买房签订买卖契约前，务必要求有验屋／交屋保留款。

2‧交屋后若有问题，买方有物之瑕疵担保权益

A. 根据民法第356条的规定，买方在交屋后应当检查房屋，如果发现问题，要立即通知卖方。即使未能在通常检查中发现问题，如果日后发现，也应立即通知卖方，这是买方的通知义务。

B. 通知后的6个月内不行使权利：买方必须在通知后的6个月内提起诉讼，来确保权利。如果卖方拖延或不愿处理问题，买方需要在这段时间内行使他们的权利。

C.如果买方没有按程序检查，或者发现问题后未能及时通知卖方，或者通知后未在6个月内行使权利，都有可能失去对瑕疵担保的请求权利，就无法要求卖方负责喔！

▌相关法规

Ａ‧瑕疵担保责任

根据《民法》第365条，消费者如果买到瑕疵商品，是可以向卖方主张「解除契约」或「请求减少价金」。如果您检查有发现瑕疵，应立刻通知卖方处理，避免时效过期。

解除契约的重点是发生钱无法解决或需要花很多钱才能解决的问题，例如：凶宅／房屋严重倾斜／海砂辐射屋，这是无法解决或是要把整栋房子打掉重盖才能解决的状况．买方才有可能主张解除契约的权益．一般漏水／壁癌／设备损害…多半只能请求减少价金。

Ｂ‧买卖不破租赁

依据《民法》第425条有提到：「出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。」也就是，当您选择购买「带有租约的物件」连同租约都是要一起承接的，就是俗称的「买卖不破租赁」原则，这部分对投资客来说影响不大，但对于自住客就会有后续点交、验收等影响。

同场加映

如果买到带租约的物件可以不租吗？

依据《民法》第425条规定的「买卖不破租赁」原则，除非您接手的时候，租约刚好到期，不然是没办法因为原房东卖房子，而请房客搬离的。同时身为新房东的各位，也不可以再换约的时候调涨房租，换合约目的只是更换出租人的名字，并不能更改合约内容。

假如大家签约后还有要再看屋的需求，不论是要确认漏水，添购家具或是后续装修要确认尺寸，建议大家都要掌握「快、狠、准」的原则，速速处理看房问题。

提醒：尽管已经准备好成为新屋主，但在买卖交易完成之前，请尽可能避免打扰到原屋主或租客(住在屋内的生活者)喔！

这主题就分享到这边，感谢高雄市不动产仲介公会副理事长郎德明的知识分享

民法§425｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001