賣厝阿明／商業不動產可能是下一波風口？ 看看專家怎麼說
房市示意图。联合报系资料照片／记者游智文摄影
一位室内设计师表示，最近买了台中七期国际大师设计的「微型商办」；在IG上拥有几十万粉丝的美女直播主，也正在看微型办公据点，房市趋势似乎大不同！
这个单元邀请李立夫建筑师与大家分享，台湾商业不动产过去、现在、未来与台湾不动产可能的下一波风口。
随着社会经济、政治局势的变迁，商业不动产经历了哪些变化？以及未来何去何从？分成四个部分来说明：
Q1.商业不动产的过去？
A：过去我们常说「台湾钱淹脚目」，指的是台湾1980年代，蒋经国推出十大建设，经济快速起飞，我们与南韩、香港及新加坡等地区并称「亚洲四小龙」，那时大家「国民所得三级跳」，也带动了百货商场发展。
我们可以从这里回顾到更早的殖民时期，看看当时商业不动产的脉络：
殖民时期（1895年–1945年）
台湾的城市逐渐现代化，特别是台北、台中和台南等地的主要市区，
这时期就属南来北往的火车站周边最热闹，像是台北的博爱路商圈、台中青草街等，都是以火车站为中心的商业街区，周边当然衍生了许多传统市集，同期间，新型态现代化建筑物与商业区也逐步兴起。
后来，殖民政府推动工业化，商业不动产开始部分用于工业用途，像是工厂和仓库，像是基隆、高雄这种港口城市，发展了物流与贸易相关的商业设施。
战后重建与经济起飞期（1945年–1970年代）
1945年后，商业活动仍以市中心的旧市区为主，而商业不动产还是传统市场店面和小型零售店铺为主；1950年后，台湾推动，进出口，替代工业化政策，促进了工业不动产的发展，例如台中工业区、高雄加工出口区，在那时建立了大量工厂和相关的仓储设施。
经济奇迹与都市扩展期（1980年代–1990年代）
就是一开头提到的「台湾钱淹脚目」年代，随着大家收入变多、消费水平提升，商业不动产朝现代化的大型百货商场兴起，像大家常去逛远东百货、新光三越，这些场所集中了零售、餐饮和娱乐，成为大家主要社交和购物场所。
1980年后，服务业兴起，所以市中心的办公大楼、金融需求大幅增加，当时台北市的信义计划区，就逐渐发展成为台湾的金融商业中心，许多银行、跨国公司、保险机构把总部设立于此，到了这个时期，商业不动产的发展增加了商务用途。
李立夫建筑师（右）。 图／李立夫提供
Q2.商业不动产的现在？
A：2000年后，台湾进入全球化时代，商业不动产开始向多功能综合体发展，像是台北101、微风广场等，不仅涵盖零售、餐饮、办公等，还成为地标性建筑，变成观光打卡地点，吸引不少国内外游客来玩。
这几年更因为网路发达、疫情挑战，人们工作型态也随之改变，更多远端工作与电子商务兴起，传统的实体零售店面没落（还有一个问题点是租金太贵），也有一部分商业不动产转向物流与配送中心用途，像是虾皮这种现代化仓储设施，以满足网购需求。
Ｂ：共享空间与智慧建筑，主要是共享办公空间，除了会有基础设备与会议休闲空间，相对便宜的租金、弹性租期的特性，吸引年轻企业家和自由工作者入驻（还有一个优点，在共享空间有机会与不同企业或各领域人才交流）。
Q3.商业不动产的未来？
A：都市更新，旧市区活化
随着台湾人口逐渐集中在大都市，商业不动产未来发展重点，就是如何在既有的商业区重新活化利用，例如，翻新旧市区商业地产，重建或改建为新型商业综合体；以及政府支持主导都市更新。
李立夫建筑师说，都市更新很好，只是开发时间跟新旧环境杂处因素，导致完整的商业轮廓与生活品质跟 新重划区 比较起来…还是有点不一样！
B：环保意识提升
这是现在非常重要议题，像是ESG趋势、绿色认证、绿色金融、绿电服务、低碳净零…这些问题，台湾的商业不动产也加速迈向绿色建筑和永续发展，
现在呢，我们可以看到许多新建的商业大楼（国家一号院），开始使用环保材料，注重建筑物的能源效益，主要还是希望达到永续经营的目标。
C：微型商办兴起
其实「微型商办」概念最早从日本开始发酵，寸土寸金的日本东京，许多商办还没盖好，就已满租，甚至很多房东都只租不卖；恰好台湾正逢数位时代，青年创业风潮正起，与日本一样，交通方便、小坪数、租金相对便宜的工作空间，便是年轻创业家选择微型商办的主要原因。
Q4.微型商办崛起的原因？
A，外在条件：
台湾半导体科技优势吸引国内外大厂扩大投资，加上我们的的资安风险较低与有目共睹的防疫措施，除了吸引台资回流，也让投资人对投资台湾产业发展深具信心；
B，内在条件：
受惠于台湾青年新创企业蓬勃发展，事业多以网红直播带货、游戏企划、网购电商、社群行销为主。由于新创团队人数不多，所以这些企业不需要传统大型办公空间，更倾向于灵活、可负担的小型商办空间。
微型商办的出现正好满足了这部分市场的需求，提供了麻雀虽小功能齐全的办公环境，还能附加更多功能，像是办公室可以兼当网红、电竞直播、微商带货、抖音／YT自媒体摄影工作室等用途，大方向的促进微型商办发展。
正如开头报导提到，现在年轻世代不同以往固定工作模式，加上疫情翻转办公生态，新型「自雇族」快速崛起（以前是兼差性质，现在变成职业接案者），共享或个人工作室已经无法满足AI创业者需求，年轻人喜欢的有完善捷运路网，漂亮门面、智慧管理的「微型商业办公室」。
感谢李立夫建筑师对于「商业不动产可能是下一波风口」精彩分享。