明年楼市前景展望:三大领域确定方案发布

文｜邓浩

中央经济工作会议已经结束。房地产政策明年取向如何？重点在哪里？机遇在哪里？针对今年会议提出的内容，我们对比了去年强调的重点。

以下内容值得留意：

1、化解房地产风险、满足房企融资方面

去年提出：满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。今年提出：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

今年的表述和去年相比，范围明显扩大了，对象也更加具体了。结合此前发布的“三个不低于”的要求（即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。）还有最近各大银行约谈房企了解融资需求的动作看。明年针对房地产尤其是房企的融资，将会大面积提升，大额度增加。并且有望采取有针对性的重点支持。

由于“三个不低于”是金融机构的刚性任务，所以明年房企的资金情况，有望得到大幅的改善，房企债务问题也有望得到较大程度的缓解。

2、住房建设方面

去年强调：要因城施策、支持刚性和改善住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。今年只提出：促进房地产市场平稳健康发展。

内容和涉及范围都有比较大的缩减。最主要的是租赁产品和市场的发展，目前遇到了一些阻碍。一方面传统房企参与这个领域，全部铩羽而归。而新孵化的租赁企业，也是无一例外地面临着严重亏损。所以市场化推进租赁市场发展遇到了瓶颈。另一方面，政府主导的各种租赁型物业发展计划又受到财政紧张的掣肘，大量工作都面临着缺乏足够资金推动的问题。

所以，明年在住房建设方面，只求平稳健康发展，应该是一个比较稳妥的选择。租赁物业的发展，新市民、青年人等住房等问题只能先放一放。

3、行业发展方面

去年强调：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。今年调整为：加快构建房地产新发展模式。另外，今年经济工作会议中出现了“加快推进城中村改造”的全新表述，且今年以来中央也多次在重要会议中强调该工作的重要性。

这两点都要结合新房改的14号文提出的房地产发展新模式中的“三大工程”去理解。所谓“三大工程”就是：保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。由于新建商品房市场总体规模出现明显萎缩，由2021年的18万亿下降到今年的12万亿左右。商品房市场规模减少留下的巨大空白由谁来填补？这个是个重要问题。它关乎房地产及上下游产业的生存，也影响着经济和就业的复苏。根据中央“先立后破”的工作指导思想，“三大工程”将会成为明年行业的全新的增长点，将会填补商品房市场萎缩留下的部分空白。而“三大工程”所属的领域，也是明年行业方面最值得关注的新商机。