万科祝九胜：这一关万科一定闯得过去

作者 | 周智宇

在3月29日的业绩会上，万科总裁祝九胜坦言，当下万科融资还是正常状态，客观说有压力，但这一关一定能闯过去。

祝九胜表示，万科有相当比例的资金在预售监管资金账户，海外公开债务也陆续到期。不过万科有不同的融资渠道、融资方式，使得万科的融资还在正常状态。

当然，挑战也存在。祝九胜提出，目前万科融资面临三方面挑战，一是开发业务收支不平衡带来的挑战，二是融资模式改变带来的挑战，三是整个经营性业务的布局，即经营性业务的税息折旧及摊销前利润（EBITDA）不足以覆盖整体上利率爬坡的状态。

具体而言，开发业务的销售不断下降，却遇到较高的工程款支出，这使得万科的开发业务收支遇到不平衡或者说剪刀差；融资方面，则是随着融资从总对总、信用制转向项目制，贷款资金严监管，导致回流到集团总部的资金减少，这也对万科造成挑战；经营性业务方面，万科布局已接近4000亿水平，但是经营业务的EBITDA还不足以覆盖利息爬坡的状态。

祝九胜表示，这使得万科遇到了三个剪刀差。

不过依旧有解题之法，祝九胜指出，对于销售规模的下滑，优秀的同行已经提供了答案，可以用经营性业务的收益来平衡。这使得万科的开发业务上遇到的问题，与经营性业务形成了一个跷跷板，万科需要在销售下滑的背景下，花更多时间与精力来创造更多的EBITDA、物业净收入（NPI）和商业地产投资回报率（NOI）。

对于融资模式转变，祝九胜感叹，关了一扇门，但开了两扇窗。目前银行给了万科1-3年的时间逐渐转变，同时房地产融资协调机制，俗称“项目白名单”，使得项目层面能够拿到更多融资。

另外，万科也注意到经营性物业贷，可以平衡和防范当下万科遇到的开发业务与经营业务的矛盾。2024年，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，万科内部在对资产进行盘点梳理后，发现万科的资产还是非常丰富。

祝九胜称，这就会是“芝麻开花节节高”，为万科集团提供新的资金来源。当然，在融资人才方面，也会对有更高的要求，不过相信万科有足够的人才储备、厚度。

此外，万科大股东深圳地铁将为万科提供百亿级的实质性支持，这也能够进一步填补万科的资金缺口。

祝九胜用“两岸猿声啼不住，轻舟将过三重山“总结称，万科的左岸有客户、金融机构的支援声，右岸有大股东支持，以大股东为代表的国资国企的支持的声音、政府支持的声音。接下来，万科依靠自身的努力，一定会克服目前的三个困难。