REITs修法有望三读！ 宏大总座陈益盛：小额投资人也有机会成为NVIDIA的房东
宏大国际总座陈益盛：REITs修法释出三大利多！小额投资人也有机会成为NVIDIA的房东。图／业者提供
攸关REITs不动产投资信托基金「钱」景的「证券投资信托顾问法」修正草案，5月中旬已初审通过，日后若完成三读，宏大国际资产公司预期，未来将有投资信托直接管理效率佳、资产增值可处分、选择标的更具弹性等三大利多，资金可望投入工业厂房、办公大楼的买卖或兴建、大型BOT、交通建设等开发案，将可促进资金的有效利用，小额投资人也有机会成为辉达NVIDIA的房东。
宏大国际资产公司总经理陈益盛今（17）日表示，攸关投信业者发行不动产投资信托基金（REITs）的「证券投资信托顾问法」修正草案，5月15日在立法院财委会初审通过。简要来说，我国现行已有不动产信托架构REIT，修法后将会新增不动产基金架构REIT，采双轨制并行。
陈益盛分析，目前台湾REITs有7档，扣除新光一号已清算下市，有6档。最近据金管会最新调查，已经有11家投信业者表达参与的意愿，短期3年内约可发行7档，规模约达450亿元，估计5年后档数将增加为15档，发行规模亦可突破千亿元。
为何反应这次修正案业者反应会如此热络？陈益盛分析，主要有三大主因，首先，投资信托直接管理效率佳、第二是资产增值可处分、第三是选择标的更具弹性等三大特性，有助地方大型开发及建设、小资金参与大型商用不动产。
陈益盛表示，REITs系将募得之资金用来购入不动产并长期持有经营管理，以取得租金收入等稳定收益，再将收益定期分配给投资人。对银行、寿险、投信业者好处是，投资信托直接管理效率佳，而选择标的更具弹性，有助于地方大型开发及建设；对个人投资者好处，则是小资金参与大型商用不动产，可稳定收益、避免盲目追逐房市、降低市场波动风险。
陈益盛指出，以宏大在2005年受理新光一号、国泰一号的大型不动产评估时，当时不动产市值至今，已上涨200％以上。其中新光一号2005年当时募资金额113亿元，到了2023年清算资产处分总金额达306.9亿元，资产增值达272％! 如持有该档REIT，除了每年配息2.45~3.01％外，清算下市后还获得资产涨幅2~3倍的处分价价差。
陈益盛分析，由于国内现行所有REITs系依据不动产证券化条例规范，无法将资产处分再将房产增值直接回馈给投资人，因此才会有「新光一号被下市」清算赚取资本利得的情形。
将来建立在证券投资信托顾问法的REITs发行属性较接近「基金」模式，选定的投资不动产标的可以因资产的增值而选择处分，回馈给投资人，也提高REITs的投资价值，也就是说，不再局限于仅收取每年的股息，也可能因资产增值处分后，提高获利让股价增涨，多一项重要的投资诱因。
陈益盛表示，至于国泰一号的资产等级不输新光一号，加上中华大楼重建后资产价值也倍增，其不动产市值绝对远大于发行的股价市值。
陈益盛指出，如果现行不动产证券条例也能同步修法，放宽资产管理及资产处分的规定，对于募资发行机构、对股市投资人，都将是双赢的局面。
陈益盛分析，国内原本有7档REITs，主要持有标的以商办大楼、商场百货、旅馆、酒店公寓等为主力，后期则陆续加入许多国内、外信托基金及REITs；到了近期，则新增一些工业、物流产品。目前持有资产标的水准，以国泰一号、富邦一号最佳，但碍于现行不动产证券化条例法规，资产管理单位与募资发行机构不同，管理单位做的仅是妥善管理维护，对于招商或资产有效利用比较无实权及实益，因此不易让资产达到最有效使用、最大利益化。
陈益盛分析，接下来如三读通过「证券投资信托顾问法」修正草案，未来可望提高信托业者的投入，如发行人与管理人是一致的，或者对管理人提供激励机制，对于资产有效利用将会更有效率，而投资标的选择性也将更广。
据证期局官员表示，除了禁止投资住宅(包括社会住宅)外，只要具有「稳定收益」的不动产，都可以是REITs基金型的投资标的，包括数据中心、医疗保健大楼、公建、长照、风力发电、太阳能电厂等。
陈益盛表示，目前不动产市场与金融市场的连结性，最大比重仍在于房贷市场及土融、建融放款，许多急需扩充的中小企业，尽管年年获利，虽有意加速扩建厂房或办公室，但碍于现实面临的是厂房及办公室市场供给不足，且因增资不易，相中的标的未必买得起。反之，建设开发业者，即便看好商办、厂办的发展性，但也担心兴建了空置没人买，造成投资损失。
将来如通过「证券投资信托顾问法」修正草案，资金可投入工业厂房、办公大楼的买卖或兴建、区域中大型公共建设(BOT)、交通建设的开发等，将可促进资金的有效利用，投注在有助区域开发及产业的发展。此外，对投资人而言，购买REITs受益证券或基金，但免征证交税，且资本利得免税，配息收益尚有10％分离课税等优惠，也是另一大好处，相对于买房的持有成本高、贷款利息压力、单一标的房价涨跌风险，投资REITs将可兼具稳定投报率及股价增值的好处，预期未来投资人会有更多好的投资标的选择，或许将来有机会成为「台北101」的房东，或者辉达NVIDIA成为自己的房客，也说不定。