手里一堆不值钱的房子
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手里一堆不值钱的房子
文/晏凌羊
01
网友私信：
羊羊姐，早上好！每天都进你微博看，刚好最近你发出来网友换房的私信。我也想询问一下你的建议，希望我能被抽中。
我在惠州城区上班，年收入大概40万，单亲带一4岁女娃，有请阿姨照顾孩子，前夫无助力。在惠城有两套房，一套出租，租金抵扣月供（银行欠款还有42万）。
另外一套无欠款，刚装修好，也没有入住。我一直都是在上班附近租了套房住，小孩子也在附近读幼儿园，还有2年就上小学了，我在纠结要不要入手城区这边的老破小学区房。
我自己的房子均有学位，配的学校还可以，但是我内心一直想让孩子读这边好的小学和初中。
买这边的老破小可以一并得到令我满意的双学位，但是老破小总价高，大概180万，我手上没啥存款，如果我今年就想尽办法下手这第三套房的话，感觉会有点压力。
我手上的房子均买在2018年的高价，现在出手很亏，因此我是很舍不得卖，但是如果我要再买的话，卖掉我会轻松一些。
这边的老破小这三年价格非常坚挺甚至还往上涨，也有配双学位的2010年建的少数新楼盘，单价去到3万，总价250万买80平这样。我又担心未来经济会不会不好，我的收入会不会不稳定，之前还担心学区的概念还能持续多久，看到你说还能有20年，我又心动了。
这就是我脑子里一直挥之不去的任务，从她出生起就想买，因为是女娃，我更想给她好的教育和氛围。如果我先买一个小学单学区的大概60万的房子，初中学区先不考虑的话，我就没有啥购房压力。
羊羊姐，您觉得我是卖掉手上的其中一套房，还是不卖，努力压自己一下，去换双学区房呢？还是说直接先解决小学的入学问题？这边的房价很大原因是因为这个初中学位带上来的，小学倒是有很多个比较好的小学，但是初中就这个学位的初中最好。
我年龄34岁。希望我足够幸运能得到羊羊姐回复，祝羊羊姐生活顺心如意！逗号学习更进一步！
胖羊回复：
我发现你的心态跟咨询我的其他粉丝很像：在三四线城市拥有两套以上的房产，但没有一套是值钱的。
而且，大家的心态都是：我买在了高位，现在卖掉的话，我会很亏，我期待着能涨回去。但我现在有住房需求，我要不要咬咬牙再上一套。
人都有损失厌恶，所以，“止损”这事儿就变得无比艰难。卖房子如此，炒股也是如此。
你有两套房子，但看得出来两套房子对你来说都比较鸡肋，不然你也不至于要租房子住。我斗胆猜测一下，你手下这两套房子的位置都不是特别好，现在的行情下估计难以出手。
你整个买房思维也是不清晰的。比如，你一直有想给孩子买个好点的学区房的心思，却还是投钱装修了另一套房子。在持有的两套房子都被套，且不大好出手的前提下，你居然还想入手将来可能更不好出手的老破小学区房。
你的这些想法，让我觉得你的买房理念亟待优化升级啊。
如果我是你，我会这么做：把名下的两套房子先卖出去，哪怕亏着卖也没事，因为我是置换，我去买别的房子的时候，也享受到了“房价掉下来”的福利。
如果我眼巴巴地指望着这两套房子能涨回去，那么等我将来想换房子的时候，我想换的房子也涨起来了，说不定还涨了更多。
对置换一族来说，房子亏着卖，并不真亏。
你没有说清楚你这两套房子的市场价，以及卖掉之后能拿回多少本金，但你年收入40万且还比较年轻....
我认为卖掉两套房子后，直接上一套总价高一点的学区房，把每个月的月供额度控制在一万以内，对你的生活应该没有太大的影响。
这样，你无需再租房子住，你的孩子也能有个好的学习环境。
至于你是要买单学区房还是双学区房，是买楼龄大一点的还是次新房，就主要看你的预算了。你没把话说清楚，我也没办法给你太明确的建议。
2023、2024年楼市的这一波回调，我认为是非常合适的换仓机会。哪怕亏一点，也把差房子（总价少的，就是差房子）卖出去，集中火力去买一套优质房产....是比较靠谱的操作。
未来，楼市的分化会很严重。越差的房子，越没人接手。尤其你在惠城这样的三四线城市，差资产持有越久越麻烦。
小城市的房子，很多供大于求，别指望能涨回去了......即使涨回去了，也只是货币购买力下降了，而不是你房子更值钱了。我天天在网上讲这个道理，但为啥还是很多人不信邪呢。
当然，以上只是个人看法和建议。具体主意还请你自己拿，并为自己的决定负责。
02
网友私信：
羊羊老师好，麻烦咨询下关于房产的问题。
现状：山东泰安，6口之家，家庭月收入3w左右，银行存款100w，工作相对稳定，5-10年应该不会有大的变动。目前有房产2套，无贷款，一套目前住的高层（30楼，总层高33楼，三房），一套6层顶楼，一室一厅，出租。三房买的早，按照目前市场价卖出的话，稍有盈利；一房一厅高点买入，亏30%应该是有的。
考虑到后期高层的便捷性和维护，现在想入手改善性住房，多层的大平层或者叠拼，最近看的好的地段总价基本都在250w以上了。
入手改善型住房后就把目前住的一套转手，后期看情况再转手一房一厅的房子，不过这个行情的话，短时间内不太容易出手。想听听羊羊老师的意见，目前有没有必要，或者有没有其他好的建议，谢谢。
胖羊回复：
叠拼，是我最不建议买的一种户型。别墅户型中，独栋最好，联排其次，叠拼真的是鸡肋。
一般来说，这种叠拼别墅，你左右是邻居，上下也是邻居，看着像在住别墅，但住起来还不如大平层舒适。
叠墅的私密性比大平层还要差，邻里之间的摩擦可能比大平层还要多。别墅有的缺点，它都有；别墅有的优点，它几乎没有。
所以，在价格同等的条件下，我建议你优选先大平层。
你没有说清楚你的三房和一房现在的市场价，所以，我也不好给你更明确的建议。但是，我有点不大理解，在泰安这样的城市，你把房子弄得这么分散，图的是“房子多”的感觉吗？
零零碎碎不值钱的房子持有一堆，但真正竞争力强的拳头产品房子一套也没有。
而你现在的买房策略依然是——先购入250万的大平层，再视情况卖出三房和一房。
看你们的经济条件，也不是很缺钱花的样子，那你是打算把卖房的钱存在手里等贬值吗?
如果我是你，我会这么操作：把三房或者一房卖掉（一房亏本卖，最好能先卖一房），然后考虑买一套更高价值的。剩下那一套，等行情好点再卖。
现在的形势，买房容易卖房难（钱变房容易，房变钱难），虽然你们的血相对比较厚，但我觉得“卖一买一”的策略相对可控一些。
为啥呢？因为泰安跟一线城市核心区不一样.....我国很多小城市的房价虚高、房源供大于求，我感觉可能永远没办法涨回高位了——即使涨了，也是货币购买力下降了，而不是房子本身更值钱了。
以上仅为个人建议，仅供参考，具体主意请自己拿并为自己的决策负责。
全文完
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一点碎碎念
我真的是好喜欢云南的食物呀。今天就给大家推荐一款收到就舍不得送出去的月饼——火腿多多和玫瑰多多。
喜欢吃火腿月饼的，真的可以买；不喜欢吃荤月饼，只喜欢吃素月饼的，也有玫瑰鲜花月饼可以选择。咱们推荐的这两款，并不是传统那种油腻的月饼，口感相对比较清爽。
以往我收到的月饼，都是油腻到吃一口就想丢，或是要喝好多茶水才能解腻，我很讨厌那种月饼。而这款，不管是自己吃还是送人，都特别棒。
火腿多多金黄色的酥脆饼皮里面，是满满的宣威火腿肉，醇厚鲜香，加上甜中带咸的诱人蜜汁，满口香郁，回味无穷。
咸，却饱含鲜与香，食而不腻；甜，淡淡的滋味充当辅助作用。咸甜交织却不违和，一口就惊艳！
与之平分秋色的，还有玫瑰朵朵。入口的饼皮，酥酥软软的，然后是玫瑰独特的花香。他们家的月饼，只用完整的新鲜花瓣入馅，吃出的都是香甜的玫瑰花，不会像加了果酱、或者香精的饼馅那样夸张的甜腻。
或许你会问，所有云腿饼和鲜花饼的内馅，都分别是纯粹的火腿肉，和玫瑰花吗?
大写的NO！！没有对比就没有伤害，大家自行对比一下馅料，就知道z咱们推荐的这家月饼有多有诚意了
不论是火腿多多，还是玫瑰多多，分量均是30克一个。每次馋了，吃上小小一个，毫无压力，满足担心体重超标的你~而且价格也不贵，我相信还没到中秋节，你就会吃完了，而且还会来回go的。
以及，你会做酸菜吗？我不会，但我爱吃酸菜。去菜市场买吧，怕来路不明，脏。好在我找到一家巨好吃的酸菜，可以做酸菜炒饭、酸菜拌面、酸菜炒肉、酸菜配粥、酸菜配米粉，很提味。
遵守传统古法工艺传承创新，少油少盐符合健康新口味新理念。有两个口味可以选：香辣味+原味。酸爽得刚刚好，打开就可以吃，很开胃。吃起来真的非常方便，开罐即食。拉环包装，密封性相当好。还可以用来做酸菜饺子、酸菜鱼、酸菜五花肉等等，每一道都超美味~
产品先后通过市“质监局、药监局”的“QS、SC”认证。多次获得了“文明先进企业”荣誉，产品年产量逐步增加。我觉得可以在家里多备一点，能搭配各种食材做烹调。价格也不贵，但吃得安全、放心。
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