司法拍卖房比市场便宜百万！这里有份褥羊毛教程
本周案例
小郭，刚需自住，首次置业。最近上网看到淘宝有房子拍卖，天河1套电梯三房，起拍价竟然比市场价便宜近百万！
求助买买君，这种房子能买吗？买得到吗？有没有什么风险？
淘宝上这种司法拍卖房产，叫做“法拍房”，是指被法院强制变现的房产。
比如有人没办法还贷，或者欠债还不了，银行或债主经由司法程序向法院申请强制执行，将当事人名下房屋拍卖，用拍卖所得钱款来抵债。
这种房子为什么便宜？不是房子本身有什么问题，甚至很多都位于不错的地段。“贱卖”的原因是，买这种房实在太折腾了，手续多、避坑难、风险大。
但再怎么麻烦，都抵挡不住想要低价捡漏的买房大军。毕竟，穷才是第一生产力！
所以，本期就来帮大家全面解密如何科学入手“法拍房”。（为了写这篇稿，买买君亲自把淘宝、法院、银行、公安和房管局都找了一遍，全是干货！）
本期内容包括：
▲法拍房竞拍流程全剧透
▲法拍房雷区和避坑指南
▲如何快准狠低价抢到房
捡便宜是体力活，拿下法拍房要经历：
▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等
▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样
▲报名：缴纳押金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍
▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源
▲交钱：拍下后押金转为房款，余款在规定时间内（通常10天）付清（可贷款）
▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产
▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明
▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房
整个拍卖流程，都有哪些地方藏着坑？
押金问题
报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：
▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。
▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。
查清楚自己的户口社保，保证有购房名额；考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。
房贷问题
拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？
NO！
法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍的那一刻起就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。
这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。
首先，在交拍卖押金之前，先准备好以下材料：
①身份证
②户口本
③婚姻状况证明
④工作收入证明
⑤近1年个人银行流水
⑥法拍房标的具体信息
一起发给银行负责拍卖贷款的部门。
买买君了解到，如果标的在广州，中国农业银行琶洲支行可以办理这项业务（咨询电话：400-0517-065），贷款利率为基准利率。因为是特别针对法拍房，所以放款时间会保证在法院规定的时限内。
银行会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出一个判断的结果。这时候确定没问题再交押金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）
成功拍下之后，开始走正式贷款流程：
签订拍卖成交确认书→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行直接将贷款打进法院账号→借款人按月还款→办理过户和抵押登记
P.S根据银行对房产类型的规定，框架结构的房屋，房龄不超过25年，混合结构的房屋，房龄不超过15年。首套最高可贷标的额得70%，二套最高可贷30%，单笔最高1000万。
税费问题
划重点，这个问题要小心！
司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。
这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！（想想也知道，对方的房子都被拿出来拍卖了，怎么可能还帮你去交税？）
▲广州法拍房交易税费（点击查看大图）
1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高要超过20万，这一块的成本千万不要忽略。
这里需要特别指出，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……
还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）
另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。
不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。
户口问题
如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。
更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。
解决办法
在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）
但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。
至今学位的问题，买买君不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。
清场问题
网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。
最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。
最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。
需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。
解决方法
在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，虽然万一遇到“老赖”只能走法律程序，但可以提前了解房子是否有签订租约。
根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。
看到这还想买，有什么方法低价拿下？
▲出手时机。
法拍房最多会经历三次拍卖。
如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。
如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。
以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。
▲卡好时间。
进入网络竞拍环节，整个过程有24小时，而在最后几分钟，通常会设置延时出价。
也就是说，如果在竞拍的最后2分钟有人出价，那么竞拍延长5分钟（反正就是希望你们继续玩，努力把价格拱上去）。
这种情况下，如果你卡在最后2分5秒左右出价，其他竞拍者就只能在2分钟内，快速考虑是否加价，而一旦对方出手，又会为你赢得5分钟的思考时间，从而掌握主动权。
▲抢价格线。
通常每个竞拍者心里都会有一条价格红线：如果叫价超过XX万我就放弃。
这条红线通常是5或10的倍数，也就是165万，或者250万之类的数字。你要做的就是，当加价接近这类数字时，抢价格线。
举个例子，本来大家都是1万1万地往上叫，当叫价去到248万时，按道理你应该叫249万，但如果你直接叫到250万，很可能部分竞拍者就会因为触及自己的价格红线而放弃竞拍。
针对“”法拍房“交易的更多问题，买买君将在下期推送更多干货：买家现身说法，告诉你后续流程怎么走？如何跟法院和房管局斗智斗勇？真实房源解析，还会奉上压箱底的实用贴士，让你无后顾之忧地褥“法拍房”的羊毛。
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