SOHO中国私有化再受挫 高瓴资本否认接盘
图片来源：SOHO中国官微
SOHO中国（00410.HK）私有化之路再生波澜。在写字楼行情低迷的当下，潘石屹折价卖楼依旧无疾而终。
据媒体报道，11月13日午间有传闻称，高瓴资本与SOHO中国进行初步谈判，拟将其私有化，对价可能超过20亿美元。与此同时高瓴资本还在考虑承担约180亿元（合27.2亿美元）的SOHO中国贷款，作为其杠杆收购的一部分。受此消息影响，SOHO中国股价一度飙升超40％。
后因高瓴资本向媒体表示“无意将SOHO中国私有化”，SOHO中国尾盘跳水，股价涨幅缩小至6.99%，收盘报收2.45元/股，总市值127.39港元。
尽管高瓴资本向界面新闻否认了谈判事宜，“该消息不实。高瓴没有与SOHO中国就私有化进行过谈判，没有这回事。”但一位写字楼市场专业人士对界面新闻表示，据说高瓴资本与SOHO中国接洽过，“但当前节点不合适，基本没戏。”
疫情对经济造成极大冲击，这直接导致租赁市场需求疲软，国内写字楼市场整体不佳，空置率创下十年新高，租金继续面临下行压力，前景不容乐观。可以说，疫情冲击了多数行情，这一敏感时期阻碍了潘石屹成功套现。
今年3月，基于对写字楼市场前景看好，黑石拟将SOHO中国私有化，给出一个相当高的报价。交易总对价约40亿美元，每股6港元，较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。
随着疫情爆发，写字楼市场受到冲击，黑石主动叫停这一交易。今年5月，媒体报道，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。而这一谈判并未得到重启，黑石最终放弃了这笔交易。彼时市场猜测，交易终止原因或在于，交易对价过高。
而此次高瓴资本20美元报价仅黑石报价的一半，为何还是无果？
“不是价钱的问题，而是写字楼市场未来不确定性严重的问题。”第一太平戴维斯李想称，“目前写字楼市场非常谨慎，投资者以持币观望为主。2020年前三季度，北京投资市场完成14宗大宗投资交易， 成交金额累积达382亿 元，较去年同期下降38.1%。今年10月北京投资市场没有一个大宗投资交易成交或者说有进展。”
“在与机构投资者交流中得知，除了自用型买家或者非传统资产投资（如物流地产、数据中心等）”，基本上写字楼、购物中心、酒店投资都算不过来账。”李想进一步表示，算账基本面包括出租率、租金水平、合同期以及未来供应量等宏观市场层面因素。
根据戴德梁行市场报告，截至2020年6月30日，北京甲级办公楼空置率达到16.2%，上海则高达20.9%，同时京沪两地的平均租金也出现了同比和环比的下降。
高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，今年三季度，北京写字楼市场空置率继续攀升，已经达到17.5%，环比上涨约1%，租金继续下降2.6%至357元每月每平米。
第一太平戴维斯研究部数据指出，1-8月，北京实现社会消费品零售总额8150.4亿元，同比下降14.1%。至三季度末，北京购物中心平均空置率环比小幅上升1.0个百分点至10.7%。
更为糟糕的是，这一市场无法短期内实现快速提振，戴德梁行、第一太平戴维斯等机构预判的复苏时间在2021年—2022年。
尽管，SOHO中国的核心资产“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO，位于京沪两地核心位置，有较强抗风险能力，但受疫情冲击，京沪写字楼空置率也面临攀升处境。
SOHO中国披露，2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，相比2018年这一数字下降了6个百分点。而2020年上半年，可能是SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率最低的一个时期，其运营稳定的投资物业平均出租率约为78%。
出租率降低后，租金收入明显下滑。今年上半年，SOHO中国租金收入约7.82亿元，较2019年同期约8.9亿元下降约12%。2019年全年，SOHO中国累计租金收入为18.33亿元。
投资物业平均出租率下降和投资回报率低，未来前景具有不确定性是潘石屹处置资产的动因之一，但这也是处置资产的不利因素之一。随着这两次资产出售计划宣告失败，SOHO中国短期内或许很难以理想价格，寻找到合适买家。