信号强烈，楼市已经进入明牌时刻！
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上周召开了一场重磅会议，6月份第一场国常会。
会议再次点名房地产，针对楼市未来的发展，给出了前所未有的明确信号。
从会议安排上来看，这是继3月国常会以及517保交房会议后高层对当前地产形势的又一次综合研判，也可以视为对新政效果的初步评估。
如何理解会议精神，我们结合会议通稿原话，逐字逐句简单分析一下。
开头定调，继续赋予房地产行业在国民经济中的重要定位，与517会议稍有不同的是，这次首提一个新定位，关系“金融稳定大局”。
金融体系的稳定和资产价格的稳定密切相关，这意味着从金融层面着眼，绝不会再放任房地产市场继续下滑。
类似的提法已经出现很长时间了，这是一个关于我国房地产形势底层逻辑的判断，所有的政策出台都基于这个出发点。
什么是供求关系新变化，就是市场上的刚需需求已经到瓶颈了，供应也已经饱和了，甚至大部分城市都是供大于求。因此要顺应人民群众的期待做“优质住房”，预计接下来政策会给予改善需求更多政策支持。
这句话比较关键也很值得玩味。最吸睛的表述是，本次会议明确指出要“去库存”，信号非常强烈。
同时也能看出，上一周期的政策制定层面的楼市调整组合拳已经释放结束，现在是狠抓落实阶段。而新一轮针对“去库存”的相关措施正在研究储备过程中，将很快拉开大幕。
这是在向地方执行面喊话，一句“解放思想”的定调，可以理解成呼吁地方千方百计去解决房地产库存问题，充分赋予地方自主权，所以接下来部分城市祭出某些悚人的大招也不意外。
最近的政策反复提到“房地产发展新模式”，到底什么是“新模式”，这句话也正式一锤定音了，根据语境可以再次确认就是“市场+保障”的双轨制模式。
“市场”，解除各种限制，解除限购，解除限价，解除土拍限制，属于市场的部分完全交给市场，让商品房回归商品属性；
“保障”，实现居者有其屋，加大保障房供应体系建设，这就需要地方进一步加大收储力度，满足人民的基础居住需求。
未来我国的住房格局就是，保障房供应解决庞大的基础需求，而另一部分的“优质住房”需求则交给商品房解决。
总结一下，这次国常会继续传递出稳地产的信号，现在楼市的明牌就是托举楼市。
如果当下的政策效果在最终评估中不尽如人意，那么接下来依然会继续释放大招，直到完全过渡到双轨制这一理想价格模型为止。
很多人都在关心未来的房价会不会大涨。
其实只要稍微了解一下双轨制模式的运行逻辑，就应该会明白全国层面的普涨时代已经结束，不要对还能依靠房价实现阶层跃迁的旧故事有不负期待的幻想。
但也不是没有机会。
未来我国的房地产市场基本面就是由价格不太敏感的保障房占绝对大头，大部分居民可租可住，拥有自己的城市落脚点。而少数满足购房者的优质住房将充分市场化，价格由市场调节。
未来我国的楼市就会很割裂，不同地方的朋友对于房价涨跌的体感也完全不同。
对于投资客来说，未来值得关注的只有优质地区的优质房产。
谈楼市价值，离不开宏观战略，所有关于区域价值的官方判断都藏在国家关于区域发展的战略蓝图里。
自从2012年以来，决策层结合国内外地缘环境大局提出六大国家级区域发展战略。
京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展、海南全面深化改革开放，俗称3+2+1战略。
六大战略侧重点各有不同，前三者依托我国目前最大、最成熟的三大城市群，主要承担高质量发展的任务，是我国当前经济发展的原动力.
长江和黄河战略是依托贯穿东西的大江大河，既打穿东西壁垒的经济动脉又是辐射大半个中国的生态廊道，海南则是对接国际标准的政策试验田。
大国就像一个棋盘，战略分工没有轻重之分，真正引领这局大棋冲锋陷阵的只有两个关键棋眼，长三角和大湾区。
如果再从两地数十个城市中与寻找两个城市来验证未来楼市的发展动向，毫无疑问就是杭州和深圳。
这两个城市在我国的城市格局中非常另类，各自代表一种被决策层推崇的发展路径。
有人该说了为什么不是上海，主要还是上海和北京这种级别的城市在我国城市体系中地位太过于超然，政策效果不具备普适性。
杭州，全国数字经济第一城，国家赋予的任务是打造具有国际竞争力的数字产业集群，人工智能、云计算、信息软件等未来产业的强者。
深圳，全国先进制造基地，汇聚我国当下最能打的新质生产力品牌，像新能源汽车、生物医药、通讯设备、半导体芯片等新兴行业非常亮眼。
两者体量虽有不同，但共同点也很突出，活力无限，搞钱一绝。
作为最容易传导高层决策城市的一线城市，杭州和深圳的市场反馈在当下很有风向标意义。
我们都知道杭州曾经是我国最会卖地的城市，过去的市场很疯狂，也创造了很多炒房神话，但当初有多辉煌过去三年就有多落寞。其中况味咱也不多说了。
但自从5月新政之后，杭州楼市的拐点似乎出现了。
看数据，5月份杭州十区二手房网签8254套，二手房连续3个月成交量维持在8000套以上，日均成交量维持在两百多套。
无论是成交均价还是成交总量，都已经呈现出止跌企稳的趋势。
再看杭州的新房，全市395个项目成交商品房5516套，环比上涨16.62%，量价齐升，稍微扭转此前下滑颓势。
尤其是端午期间，杭州的楼市已经出现消失许久的火爆现象，甚至再次出现千人摇，新政之后的市场肉眼可见的回暖。
他们都有一个特点，产品力极强的版块热点项目，从中可以看出杭州楼市的分化。
杭州过去以网红卖地城市闻名，巅峰时期土地财政依赖度高达140%，但这几年杭州充分贯彻中央精神，在与过去的依赖路径做切割。
去年杭州的土财依赖度已经降到了77.5%，今年预计为53%，取而代之是发展新型产业，优化财政结构的用意非常明显。
受土地供应减少影响，杭州现在新盘推盘并不多，这就夯实了当下的价格基础。
作为对比，我们再去看深圳。
5月深圳新房成交了2375套，无论是环比还是同比依然在下滑。
二手房的表现要相对好一点，全市共录得4871套，环比下降1.4%，同比增长35.2%。
虽然深圳的总体成交数据与之前的小阳春相比有所下降，但与去年同期相比，成交量仍处于相对高位水平。
虽然月度数据一般，但端午期间楼盘反馈的带看量和咨询量明显提升，这就说明当前的政策叠加效应在深圳市场还有一定的滞后性。
当前的深圳楼市最大的特点就是分化，尤其是目前高端住宅市场的表现很强势，和统计数字带来的观感全然不同。
关注深圳房产的朋友都会有一个体会，最近市面上单价过千万的优质房产成交特别迅速。
端午期间，某验资需要1000万的高端项目，甚至一天实现多达700组客户到访，这足以表明当下深圳高端市场需求的强势复苏。
这正是双轨制下一线楼市完全市场化下的应有之义，未来房价的天花板是由最具购买力的群体决定的。
提杭州和深圳两个城市，只是为了说明当下楼市双轨制进程中，最具市场风向的两大标杆城市的真实市场反应。
不要纠结一城一地，不要沉迷技术上的细枝末节，在新的楼市玩法下，所有的既往经验全部失效。
全球市场动荡，想要感知中国楼市的温热，寻找接下来的投资机会一定不能错过这两个城市样本。
本周末，深圳、杭州的考察团活动，深耕楼市多年的米宅主编亲自带队考察，并为大家讲解2个城市的楼市现状、板块价值以及未来的发展趋势。
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来源： 米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：莫忘欢
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