广州甲级写字楼及零售市场双承压 预制菜产业园成新风口
近日，戴德梁行发布2022年上半年广州房地产市场情况相关研究数据。报告显示，在疫情反复、外部环境不确定性增加的背景下，广州甲级写字楼市场需求有所放缓，但金融业及专业服务业仍带动市场成交。零售方面，宏观经济承压使得消费者更加追求理性消费，因此也带动了折扣零售业态的兴起。核心商圈保持稳健表现，支撑全市租金平稳发展。在产业地产方面，预制菜产业园及汽车产业聚集区站在了市场的新风口。
甲级写字楼市场
宏观经济承压，市场需求放缓
2022年上半年，广州市甲级写字楼市场录得33.2万平方米新增供应，超过去年全年供应量的七成。尽管新增供应持续放量，但由于上半年疫情在国内多个核心城市多发频发，外部环境的不确定性令企业的租赁决策周期有所延长，新增供应对市场需求的刺激作用有限。一线城市写字楼租赁需求节奏普遍放缓，上半年广州市甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量，是去年全年的44.0%。全市空置率延续上升趋势至9.6%。对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，尽管市场吸纳水平不及预期，但对于广州而言，在长期维持低空置率的市场环境下，新兴商务区持续放量带来可租赁面积的增加，将为租户提供更多可租赁面积的选择，也为未来市场活跃度的复苏提供良好载体。
金融业及专业服务业引领市场成交
从行业来看，今年上半年行业需求表现出现分化，TMT、房地产及建筑业受到行业调整的影响，需求表现谨慎。另一方面，金融业及专业服务业需求活跃并成为租赁成交的主力，与2021年末相比，其成交面积分别扩大6.4和9.8个百分点，占到全市总租赁成交面积的23.6%和22.3%。今年6月，广州市发布《关于进一步强化金融服务支持疫情防控推动经济平稳健康发展的通知》，在疫情防控趋严的背景下，金融行业对经济平稳健康运行的支持和保障作用得到强化。从区域的选择上来看，除了珠江新城之外，琶洲也是这类行业选址的重要考虑，随着新兴区域产业集聚效应的扩大，企业对于财税金融、人力资源、广告咨询、法律等各类专业服务的需求也将不断上升。
数据来源：戴德梁行广州研究部
新兴开发模式成未来商务区招商主流
从区域来看，尽管需求放缓，广州核心区域的优质甲级办公物业，仍然受到热捧，珠江新城与琶洲更是写字楼大宗交易的热点区域。其中，琶洲作为近年楼宇交付最密集区域，空置率虽呈现结构性上升，租金水平仍于波动中持续上涨，体现出良好的发展基础。对此，戴德梁行项目及企业服务部董事汪子浩表示：“相较于由房地产商主导的传统开发模式，琶洲直接引入产业主体进行开发建设，土地财政不再是首要考虑条件，通过让利吸引了众多产业龙头拍地建设总部型物业，为区域未来的发展奠定了产业发展方向。”事实上，直接引入产业主体进行开发的模式，已逐渐成为各商务区招商主流。如金融城起步区开发之初仍主要引入房地产企业拍地，以致于起步区产业发展不纯粹。目前金融城东区开发模式已直接引入尚品宅配、酷狗音乐等龙头企业拍地，确保区域未来产业发展高度。
招商模式的转变，对于全流程关联方，即政府、企业及传统开发商均提出全新要求。汪子浩对此补充：“从戴德梁行过往参与的案例来看，在当前市场环境下，政府要更了解产业需求，善于相关政策释放，争取企业实际产业税收落位。企业则要充分利用招商优惠条款，争取成本相对较低的土地，并将其成功转化成楼宇资产，以达成‘流量变现’，增加效能。传统地产开发商需具备核心竞争力，做好大片区规划，重点项目开发、城市综合体内部业态合理规划。”
未来展望：粤港澳大湾区的加速建设或将带来租赁机会
年内预计还将有45.2万平方米的新增供应投入市场，预计至2026年，广州甲级写字楼市场存量或将达到908.6万平方米。短期来看，市场规模的扩大将促使竞争不断升级，在当前复杂多变的市场环境中，如何避免可能出现的入市计划延期与去化周期延长将成为业主方面临的两大挑战。而长期来看，疫情的变化和发展或将使得一些跨国机构重新思考产业链的布局，而粤港澳大湾区凭借交通、产业基础、人才储备、政策支持等多项优势将成为企业布局的重要选择。区域建设进度的加快也将推动企业加速释放对研发、产业、办公等物业的需求。
优质零售市场
折扣经济兴起，理性消费成为主流
今年前四月，全市社会消费品零售总额同比仅增长0.3%。上半年多点频发的本土疫情令线下消费活动受到影响，一些新项目的开业计划也因此受到影响而延期。2022年上半年，广州优质零售市场共有14.0万平方米新增供应入市，均位于外围商圈。宏观经济承压使得消费者更加追求理性消费，因此也带动了折扣零售业态的兴起。在多数品牌方延缓拓店计划的同时，多家零售折扣店不断扩张，积极进入购物中心、社区商业等不同的消费场景。例如广东首家盒马鲜生奥莱店落地荔湾商圈，广州首家UR奥特莱斯店进驻5号停机坪，显示出折扣经济的兴起。
核心商圈支撑全市租金平稳发展
疫情下高端购物中心在承接消费者对于线下消费的环境、服务等升级需求中体现出优势。以体育中心为代表的核心商圈积极调整最优层的品牌布局并积极引进首店，例如K11陆续新开多家国际美妆品牌，天环广场引入广州首家Shake Shack等，布局的调整令核心商圈的平均租金水平保持温和上涨，带动全市最优层平均租金水平微升至每月每平方米776.1元。在购物中心品牌轮换及外围商圈新项目入市的双重作用下，全市空置率上升至5.7%。考虑到疫情对市场的影响存在滞后性，下半年全市租金及空置率或将双双承压。
未来展望：商业范围的外扩为品牌提供更多载体
年内广州计划还将有五个新项目开业，预计至2026年，全市优质商业存量将达到672万平方米，商业范围的扩大主要依靠非核心商圈的增量来得以实现。尽管大多数品牌都更希望进入核心商圈，但是区域内有限的供应难以满足拓展的需求。随着各项政策措施对消费复苏与活跃的推动，除了核心商圈的购物中心之外，未来广州或将需要更多的载体和场景来承接需求。在理性消费与价值消费逐渐成为主流消费行为的转变下，健康、绿色、新能源、循环经济等相关消费内容或将迎来发展机遇，成为新的增长点。
产业地产市场
预制菜产业园及汽车产业聚集区站在新风口
在当前双循环发展格局下，根据海关总署6月9日发布的数据显示，5月我国外贸进出口总值为5,377.4亿美元，同比增长11.1%；其中出口3,082.5亿美元，同比增长16.9%，远超预期；进口2,294.9亿美元，同比增长4.1%，与4月持平。在进口端，冻品进口呈现出稳定增长趋势。对此，戴德梁行产业地产部助理董事张铭光表示：“全球粮食危机的迫近，加之疫情下餐饮习惯的改变，标准化出品的预制菜产业迎来发展风口，进而带动冷链冷库、中央厨房的载体需求上扬，预制菜产业园晋升投资蓝海。赛道虽热，很多预制菜产业园也还在起步阶段，产业载体的精准定位将是未来取胜的关键。”
在出口方面，汽车出口的海外增量市场规模持续扩张。张铭光分析：“我国所掌握的核心技术已在国际新能源汽车市场产生号召力，整车及部分核心零部件的全球市占率已站稳脚跟。广东省汽车产量蝉联全国第一，广州市已布局多个整车厂，新能源汽车产业链补强是大势所趋，整车厂联动片区形成产业聚集是产业升级的必经之路，广州市各汽车产业聚集区的产业载体将进入多元化发展阶段。”