又一省会城市解除楼市限购 影响几何？丨地产市相

4月28日，成都市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），其中明确，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；支持车位与住宅同步销售、合理设置新出让住宅用地车位规划配比；全市范围内住房交易不再审核购房资格等多项内容，自2024年4月29日起正式施行。

其中，购房不再审核资格引起广泛热议，具体包括不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数，这意味着成都正式全面放开住房限购。

救市动力来源销量减缓

成都楼市限购始于7年半前。2016年10月1日，成都发布限购政策通知，明确了限购范围为成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县12区县，规定同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

在后续的7年中，成都通过加码、松绑、全面解除等方式对限购政策进行了多次调整。据安居客统计，2022年上半年以前，成都购房政策呈现“层层加码”走势；到2022年5.16新政，“层层松绑”趋势明显；到2023年9.26新政，仅剩5+2区域≤144㎡户型限购，购房条件也更为宽松；直到4月28日最终全面取消限购。

成都全域退出限购，这是近段时间二线城市的共同选择，预计接下来会覆盖到其他城市。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“在系统谋划稳楼市政策，强化地方主体责任的背景下，特别是一季度新房市场不及预期，继续大幅度下跌，地方救市的动力更强。”

虽然成都在全国热点城市中，商品房市场有十分强的韧性基础，但今年新房市场销量也呈现减缓趋势。克而瑞数据显示，截至3月底，成都未售出的新房住宅存量约13万套，将近1600万㎡，在去化方面，当前存量规模下的去化周期均已超过警戒线，尤其按近3个月的月均去化速度计算，已达到18个月，未来压力较大。

业内人士也表示，成都当前市场情绪修复局势暂不稳定，需要政策的支持，或催生了本次的优化调整。

实际效果有待观察

不难发现，成都此次优化政策符合从需求端支持购房者购房的趋势。“限购的全面取消，有利于吸纳有资格、有能力、有意愿的有效置业需求积极释放，直接为‘5+2’区域新房市场注入新增客群。”中指研究院四川公司分析师分析道。

事实上，当前成都新房市场积压库存大多是改善产品。克而瑞数据显示，从库存房源产品结构上看，成都五成以上的库存房源为面积在120㎡以上产品。在此背景下，取消限购有利于二套置换，满足改善型居住诉求。不仅如此，此举也会进一步留住外地购买力，刺激外地购房者进场。

不过，也有业内人士提出，解除限购以后，会有更多人群涌入主城二手房市场，对开发商来说，近郊区新房会更难去化，后续开发商拿地会更谨慎消极。

而对于成都楼市整体影响，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪给出分析：“此次成都政策力度较大，营造了更为宽松的购房环境，促进购房需求进一步释放，或将对楼市交易形成一个重大利好。”

但她也认为，结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，本轮楼市深度调整周期较长，政策的实际效果如何还有待进一步观察。