北京楼市转向
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
国庆节前夕，继上海、广州、深圳之后，北京于9月30日晚落地楼市新政，政策内容包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面。
在“9·30”政策刺激下，购房群体观望情绪减退，加速买房决策，国庆节期间，北京新房成交接近2000套，约为2023年长假成交量的3倍。二手房市场带看量相较去年同期增长五成，实际成交约5500套，同比增长近2倍。
《中国经营报》记者了解到，在成交放量的同时，价格方面，不少新房项目宣布收回此前部分折扣；二手房市场整体价格稳定，国庆节期间没有明显涨价成交的案例。
多个新盘宣布收回折扣
记者了解到，今年国庆节期间，北京多个区域新房线上咨询量、案场来访量、认购量均出现明显上涨，根据中指研究院统计，热点区域项目转化率在10%以上。
从假期7天表现来看，新房来访认购呈现假期“首末高，中间略低”的市场走势。假期前几日，新政发布后，市场反应迅速，前期意向客户迅速下定，北京多个房企发布热销海报。
据龙湖北京相关营销负责人介绍，新政发布后，其在北京五环外的龙湖·观萃项目仅10月1日当天就有10组客户成交。10月1日至6日，项目日均到访客户接近100组，环比提升超50%；日均成交5套以上，周期内成交32套、销售额1.9亿元，销售流速环比提升超120%。
据悉，成交的客户中，大部分为年轻的首套置业客户，此前出于社保年限限制及首付不足无法出手，此次降首付和社保年限调整政策彻底解决了购买资质和支付能力问题，“我们卖得最好的户型是95平方米、550万元左右的三居室。”
龙湖在北京顺义的另一改善型项目御湖境也在国庆节期间迎来看房高峰。据上述负责人介绍，国庆节7天，御湖境项目客户到访量达470组，成交达2亿元，到访环比提升200%，成交超230%。上述负责人表示：“主要是‘9·30’政策激活了内城‘老破小’客户，也使得改善型住房需求得以释放。”
中原地产研究院数据显示，国庆节期间，北京新建住宅市场成交量出现了明显的政策影响，累计7天认购接近2000套，约为2023年长假成交量的3倍。
从区域表现来看，市场依然延续分化态势，朝阳、海淀、通州、昌平等区域市场更为活跃，客户更为青睐性价比高的项目，尾盘项目市场表现一般。
值得注意的是，新房到访量和成交量提升的同时，部分项目国庆节期间宣布收回此前的折扣。
记者从新房渠道经纪人处了解到，新盘成交活跃的昌平区域，多个项目在国庆节期间宣布收回折扣。比如梧桐山语全线产品优惠收回2%；此前热销的中海寰宇未来虽未明确官宣，但此前折扣已有所收回。
一位大兴区域新房渠道经纪人告诉记者，国庆节期间区域内几个热销新盘几乎全部收回此前折扣。比如中建壹品宣布自10月8日起，旗下的颐和公馆、御璟星城、御璟星城·元启、大兴星光城折扣回收2%。
据了解，在“9·30”政策之前，北京新房市场今年以来持续承压，在二手房不断降价的带动下，多数新房项目纷纷“以价换量”。尤其是今年6月，开发商为了冲刺年中业绩，部分新盘价格变动明显，其中，南城四环以外区域出现了不少特价房，降价幅度能达到15%至20%，每平方米降价将近1万元。不过，除了北五环少数项目去化显效外，其余多数项目“以价换量”的成效有限。
“实际上，除了大兴之外，丰台、昌平等区域的部分新房均收回此前折扣，也算变相涨价了。”上述渠道人士表示。
不过，业内人士认为，收回折扣的说法仅为开发商的一种营销手段。一位新房渠道经纪人告诉记者：“很多项目此前就有多重折扣，现在宣布收回的只是其中一两个点的折扣，影响极小，且实际执行时也会与客户具体再商议。”
事实上，多数开发商在国庆节期间涨价动力不足，比如央企保利在节前就宣布旗下多个城市项目开启“保价计划”，如果未来同类房屋的销售折扣高于当前折扣，买方可以无理由退房。
中指研究院企业研究总监刘水指出，进入“金九银十”传统营销旺季，房企借助政策宽松风口创新营销策略，“保价”是促销的一种手段，有助于消除购房者观望情绪。
二手房成交增量明显
记者了解到，“9·30”政策落地后，对于刚需群体而言，购房资质要求发生较大变化，对于在京工作的非京籍购房家庭，当前仅需最低1年左右社保记录即可达到北京市购房资质要求底线，相较原有5年社保要求大幅度降低，无需等待。
同时从购房成本来看，15%首付比例为有记录以来最低购房首付要求，以刚需群体主力购买的350万元左右住宅为例，首付仅需52.5万元，同时叠加前期信贷周期延长与利率减点政策要求，以典型80万元公积金贷款叠加217.5万元商业贷款计算，家庭月供低于13000元，以北京市社平工资计算，如夫妻双方公积金正常缴纳，其实际月供负担已低于同等级住房租金。
在此影响下，不少二手房看房群体缩短决策周期，加快入场。根据北京链家数据，国庆节期间，北京二手房带看量相较去年同期增长五成，成交量则增长近2倍。
据北京链家研究院院长高原介绍，这主要是在政策激发下，更多买家由观望心态转为实际购置行为。卖家方面，随着预期回暖，业主预期也更为乐观。受买卖双方行为影响，客源房源比由10：1提升至17：1以上，由买方市场向平衡市场迁移。
就在新政消息发布的当晚，记者从多位中介人士处了解到，有部分业主当晚即开始沟通涨价诉求。
据了解，从去年3月“小阳春”之后，北京二手房价便开启了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌幅度在20%至30%。
但从今年5月，尤其是“5·17”楼市新政以来，二手房可议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策以来，6至9月成交持续放量，价格小幅下滑至逐渐稳定。
潘家园片区一位经纪人告诉记者，国庆节期间，有少部分业主调整价格预期，涨价幅度在10万至30万元之间。有的业主虽然没有涨价，但也不再接受降价。
不过，多数业主则希望借此时机尽快出手房源。一位经纪人表示：“实际上，虽然有少部分业主涨价，但国庆节期间成交的都是诚意卖，且前期已与多个看房客户沟通过的，在价格方面仍能作小幅让步。那些提出涨价的业主中，并没有什么成交案例。”
中原地产研究院统计数据显示，国庆假期7天，北京二手房实际市场成交分别约为650套、450套、400套、600套、700套、1000套、1700套，实际成交达到了5500套左右。
据中原地产研究院首席分析师张大伟介绍，2022年国庆节7天北京二手房实际成交大约3500套，2023年国庆节期间实际二手房成交只有不到2000套，而今年的国庆节长假，在“9·30”政策影响下，二手房成交上涨幅度超过175%。
一位链家经纪人告诉记者，北京链家在10月7日成交量达944套。“这个单日成交纪录已经是近几年最高的了。其次是2017年市场火热时，以及2023年北京‘认房不认贷’政策落地前两日，曾创下单日700多套的成交纪录。”
国庆假期结束后的两个工作日，北京链家成交量回落至400多套，保持在“9·30”政策前周末的成交水平。
其中，通州区域由于放开了“双限购”，国庆节期间带看和成交量增长较为明显。通州梨园片区某门店经纪人告诉记者：“10月1至6日，我们店咨询量335组，带看量84组，门店成交6单，新增的客户明显购房心态更积极，其中有一个客户前一天委托看房，第二天便签约。”
据上述经纪人介绍，这是由于从2017年以来，通州区域二手房价格就呈缓慢下滑态势。去年至今，整个北京市场中，东城、西城、海淀、朝阳等区域二手房价格下跌20%至30%情况下，通州跌幅仅在10%左右，近几个月价格变化已经非常微小。“之前投资客较多的时候，一居室卖得非常火，价格也虚高。但现在我们接触的客户中，大部分都是自住需求，两居、三居的房源更受青睐，且价格已趋于稳定。”