北京最严租房新规下市场观察：二房东撤退 托管房遇冷
春节后，不少人都面临着出租、求租房屋的问题。在房屋租赁市场，也在发生着一些变化。
去年年底相关部门印发《关于规范管理短租住房的通知》后，二房东数量也随之骤减，曾经把控在二房东手中的房源正进入租赁市场。
3月1日，被称为最严租房新规的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》实施，这也对租赁市场产生了一定影响。曾经不断收房的中介公司，因手中托管房源积压较多，开始不再收房转租，改为只带租客看房。
短租房
“你看这里得有十几屏的房源，都是待出租的，价格都可以谈。”崇文门外的一家房产中介里，一名业主过来询问最近租房市场的状况，中介人员直接把电脑屏幕转过来给他看。
这名中介一边翻着房源，一边介绍说，附近几个小区、公寓里，最近新出了上百套房子待出租，虽然报价还跟去年最高价一样，但年后几乎没有成交的。
新世界商场附近，有多个小区、酒店式公寓，尤其以小户型房屋为特色。市场上多出这么多待租房源，多家中介工作人员都提到了其原因――附近的很多小户型之前都被二房东改造成短租型城市民宿，从2月份开始，核心区内禁止短租住房，很多二房东都撤了，新出的这些房屋基本都是以前被二房东收走的房屋。几名房产中介告诉记者，因为经常打交道，附近的二房东他们基本都认识，甚至之前租赁市场好的时候，有的二房东还直接到他们店里寻找房源，这种情况在去年开始改变，“上半年就走了将近一半，去年底出了政策（指《关于规范管理短租住房的通知》）后，基本都走光了。”
老何就是在2020年7月离开的北京。大约11年前，他开始兼职当二房东，在他租房的这个小区附近拿了二十几套小户型房屋，他和媳妇又从老家请了3个亲戚负责经营。记者联系到他的时候，他也向记者证实，那时他住的小区附近，二房东最多的时候得有十几个人，互相都熟悉，在去年年底前后，基本都把房子脱手了，“我知道还有一两个没走的，但是手里也就只有一两套房子了，都是长租的，比较稳定。”
记者在走访时发现，二房东撤退的另外一个原因，也是因为附近几个小区的物业在疫情期间加强了管理，并且延续到了现在。比如小户型居多的SOLO小区，就安装了人脸识别系统，每个房间只能办理3个出入卡。“办出入证的时候，需要拿着房本或者租房合同，如果是二房东的合同，我们电脑里都有备注。这几个月来，二房东基本都走了。”小区一名物业工作人员告诉记者。
托管房
积压房屋多 中介不再收
不仅房主和租户都希望能直接同对方交易，记者在采访时发现，很多中介公司也转变了做法，不再向客户推荐托管平台，也不再收房转租，改为只负责带租房客户看房。
记者以房主身份走访了崇文门外、阜成门外、车公庄西、八角西街等多家中介门店。所有中介人员都表示可以帮忙带看，但不能代租，也不推荐托管。“以前确实可以我们直接收房，一次性给您半年或者一年的房租，但我们现在就不再开展这类业务了。”中介人员介绍说，因为刚开工，还不好预测租赁市场的情况，租金报价可以先参考去年最高价，然后再面谈。如果能把钥匙放在中介的门店里，空置期也不会太长。要是不方便留钥匙，中介也会尽量多攒几个客户后，再一起去看房。“不管最后什么价格成交，签完三方合同后，我们只从租户那里收取手续费，房主不用给我们交任何费用。”
这种说法跟去年之前完全不同。那时，很多房东在咨询中介出租房屋时，中介人员都会特别主动地推荐托管平台，那个时候的理由是“可以进行翻新，有专门的管家，能长租，够稳定”，而记者走访时，中介的口风已经变为“托管的空置期太长，算下来您每年都得多损失至少两个月的租金，租金上调比率也低……”对于这种转变，一名中介坦言其原因，“之前收的房子太多了，托管平台去年经营的特别不好，很多房子都无法脱手。”
而这种转变发生的另外一个原因，则要归功于去年12月24日，北京市住房城乡建设委等四部门联合印发的《关于规范管理短租住房的通知》。这个规定对短租住房加强了管理。核心区内禁止经营短租住房，其他区域经营短租住房的，也应当符合“取得出租住房业主的书面同意”等条件。
“想让一个楼门的邻居都同意其中一户经营短租，基本上不可能。”曾经的二房东老何说，把收上来的房子变成民宿经营短租，是二房东、甚至托管平台挣钱的一个主要途径，这个空间被堵上，大家也就逐渐转行了，“也许以后二房东就成了一个消失的职业了。”
二房东减少，中介不再收托管房，虽然短期内租房价格略有下降，但实际上也为房东、房客减少了被骗的风险。
西二环附近，一直是二房东，以及几家大型租房托管公司比较活跃的区域。晓风的房子就在阜成门地铁附近，之前自己出租了一年，换了两个租客，还不时地被租客叫去解决地漏堵了、水管漏水、墙皮脱落等问题。晓风实在没有时间和精力处理这些问题，就在前年把房子直接交给了一个中介公司的房屋托管平台打理。对方跟她签了5年的租房合同，承诺会负责处理租房期内有关房屋的一切维修问题，但费用由晓风负责，并要求晓风在第一年给出三个月的空置期，第二年到第五年各留一个半月空置期，“说好每三个月付一次房租，价格比市场价低一点儿，但想到以后就省心了，不用再为这个房子跑来跑去，就同意了。”
今年年初，该到对方交三个月房租的时候，对方一直没有交付。晓风在催缴时才发现，对方之前给她发过一个新的补充协议，将剩下三年多的租金直接下调了20%。晓风在这家房屋托管公司的用户微信群中咨询时，其他房东也提到曾经遇到过类似问题，经过与多人、多次交叉沟通，晓风才了解到，这种“压价”的方式其实是托管公司去年的临时措施，早已经停止。晓风还专门到自己出租的房屋，等来了现在的租客，了解到租客给托管公司缴纳的租金一直是半年付，不但没有降低，甚至在到期后还要按照5%的比例上调。
“托管公司一次性收了租客半年的租金，但是只按季度转给我，这样来回挣差价，居然还想压价、拖欠。”了解到这些情况后，晓风又多次拨打托管公司的电话，托管公司最终按照原价交付了之前三个月的租金。经过这次波折，晓风也改变了想法，“把房子交给二房东托管出租也不省心。到期之后，还是得自己找租户”。
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最严租房新规来了
2日2日，北京市住建委等五部门发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），这份被称为最严租房新规的《通知》，于3月1日正式实施。
其中第四条规定为，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。
第五条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。同时，长租公寓企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，中介协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
另外，《通知》第七条也规定了，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。记者 周明杰