慘!兄弟繼承房產後做一事 要賣竟得多繳200萬稅金
房市示意图/记者游智文摄影
不动产继承眉角多,不谙税法,往往就会付出惨痛代价。近日就有一件,一对兄弟继承父亲房产,因为不懂法令,一错再错,本来转售不用缴房地合一税,变成要缴,且税金还多达200万元,最后只好打退堂鼓暂时不卖。
正业地政士事务所所长郑文在表示,这对兄弟是在去年继承父亲位于新北市土地,由于该笔土地是父亲在2016年房地合一上路以前取得,依规定,继承人未来出售,可以主张适用旧制,只需课征房屋交易所得税。
本来一切没问题,但后来兄弟间认为分配不公平,几经争论,最后将其中2笔互换,因为没有价金支付,就以赠与方式完成所有权登记。
这一来,麻烦就大了。因为被继承人2016年以前取得的房产,继承人再出售可以主张适用旧制,但是,继承后再继承,或是继承后再赠与,就必须适用新制房地合一税了。
而房地合一税和旧制最大的差别是,房地合一税是以卖价减去买价,计算获利金额后课税。继承取得的不动产,取得成本为只有市价三分之一的公告价值,相减之后,获利惊人,税额跟着惊人。
日前,哥哥因为资金需要,打算出售该笔土地,才发现兄弟间土地互换所办理的赠与登记,已造成这笔土地要出售时必须适用新制房地合一税,若出售成功,得缴近200万元的房地合一税,哥哥为此决定暂时不卖。
郑文在说,这窘境其实很容易避免。依照民法第 1151 条,继承人有数人时,在分割遗产前,各继承人对于遗产全部为公同共有。如果兄弟姐妹没有共识,可以先以公同共有办理登记,等确认无误后,再办理协议分割或是共有型态变更。如果这对兄弟继承时多思考一下,先以公同共有登记,想清楚以后再分割,就不会面临如此状况。
如果已经分配完成,彼此间继承的财产要办理互换时,也还有一招可以救,就是以市价、买卖方式交换土地。
此一作法,虽然日后出售时仍须以新制房地合一税申报,但因二人以市价的方式办理买卖登记,成本为市价,即便交换后两年内出售得面临45%房地合一税,但因获利是0元,税额也是0元。
郑文在表示,继承不动产,一定要谋定而后动,不要草率任意分配,事后再做调整,否则本来没有房地合一税的不动产,将自动升等为房地合一税的「贵宾」。