曾喜提”降价”热搜的朱村 现在还能不能买？
本站房产原创报道 最近广州楼市的C位自然是南沙黄埔，相比之下，增城倒显得小透明了，几乎不见热点话题。
但老大依然是老大。广州中原研究发展部数据显示，10月增城网签2770套，环比上涨28%，稳居第一。2020年上半年，增城网签10564套，毫无悬念成为广州第一。但具体到板块，冷热不均。数据显示，新塘依然是成交主力，截至8月底成交7086套，朱村板块成交2914套，石滩板块成交2486套。
今年因深圳东莞相继升级调控，与之接壤的石滩板块，承接了深莞的投资需求外溢，成交量剧增。相比之下，前有新塘老大哥牢牢坐镇，后有石滩小弟紧追不休，夹在中间的朱村，未免显得有些尴尬。
毕竟，曾经的朱村，也是有过明星般的高光时刻。
2014年增城“撤市设区”，房价开始缓慢上涨。直至2017年“330”政策出台，因不限购、门槛低，增城楼市迎来一波飞速发展。有中介数据显示，增城的房价自2014年均价9000元/㎡涨到了2019年上半年的21000元/㎡。
而拥有广州科教城规划、地铁21号线、富士康科技小镇产业等利好加持的朱村，也随市场大势享受了这波红利，房价地价齐创新高。2018年4月，凤岗村地块拍出了1.5万/㎡的楼面价，同年5月，保利中航城开盘价突破3万/㎡，最高达3.6万/㎡，朱村一时风头无两。
可惜好景不长。2019年小阳春后，楼市迎来调控升级，寒冬期来临，再加上中美贸易战加剧和突如其来的疫情黑天鹅，购房者观望情绪浓厚，此前涨幅巨大的增城楼市，不可避免地陷入价格战，一时间，“增城降价”成为热搜。
有数据统计，增城一年内均价下降超过2000元的项目就有近30个。2019年中开盘的科慧花园，地价低、体量大，首开价格低至1.8万/㎡，比起旁边一年前中航城3万/㎡的开盘价，足足降了1.2万/㎡。
一时间，周边楼盘应声而降，无一幸免，2019年朱村板块的整体降幅在2000-5000元/㎡之间。
进入2020年下半年，广州楼市开始回暖，部分区域成交火爆，带动增城房价止跌回升。目前朱村板块整体均价在1.7-2.2万/㎡之间，地价也在回升，10月26日，朱村街凤岗地块挂牌出让，起拍总价11.24亿元，折合楼面价11995元/㎡。
朱村，还能入手吗？
判断一个板块的价值，主要看该板块的规划及落地情况，科学城、南沙之所以这么受追捧，也是因为有清晰的规划及强而有力的执行能力。具体到朱村，规划的落地速度却不尽人意。
广州科教城的名头虽响，但自2012年就开始规划，却等到2019年底才正式开工。最新消息是今年8月份，一期道路交通及市政配套设施承包开始招标，总投资44.8亿元，总算有些实质性进展。
广州科教城规划示意图
规划显示，广州科教城一期控规10.79平方公里，包括13所市属职业院校（含技校）、交通及市政配套设施、三大组团共享带、安置区、四大公园等，可容纳学生约12.9万人。按照官方时间，项目预计2022年6月底前完成所有校区施工并交付学校。
据统计，科教城和周边产业项目，再加上周边楼盘的居民，朱村板块未来预计有30万人口涌入。如此大体量的人口，却缺少匹配的商业生活配套，这也是朱村最让人诟病的地方。
目前该片区面貌比较荒凉，以小区底商为主，前往增城万达广场都需要车程接驳。最近有消息称，朱村万达广场或有望进驻，如果属实，能在一定程度上补齐该板块短板。
有专家指出，以高职、职业院校为主的科技教育城、主打高新产业的科技小镇，毫无疑问保证了板块人口的主体，但学生群体消费简单，一定程度上反而影响板块内配套的完善，对板块价值提升有限。
地铁21号线已经开通
相比之下，朱村的地铁及教育配套，起码已经兑现了一部分。2019年12月广州地铁21号线正式开通，从增城广场出发，约1个多小时可到达员村。这个通勤时间，对于天河的上班一族来说，还可以接受。
远期规划还有地铁27号线，起自14号线新和站，经知识城、科教城、富士康产业园、增城西站、增城开发区等地，最终接入新塘站，还可能延伸至东莞。此外，增佛高速已通过审评，建成后可30分钟可直达天河。
学校方面，省一级名校执信学校今年3月落户增城，预计2021年9月开学。
除了规划，影响房价的还有供求。21号线在朱村设有3个站，分别为朱村、凤岗、山田站，周边就有10多个楼盘，其中不乏大体量项目，供应充足。而科教城的建设进程缓慢，地铁已开通，开发商此前热炒的板块利好已被提前透支。
去年年底，广州其他外围区域如南沙、黄埔、花都、白云等区陆续通过人才政策放开购房资格，这使得增城不限购的优势，也不再突出。
总而言之，朱村的现状是：科教城还不成气候，配套还不完善，地铁、学校还不够，板块利好兑现时间成本高，对于投资者来说，还是要慎重。毕竟时间成本也是成本，南沙、科学城香有香的道理。
而对于刚需来说，能不能买，要挑。一般来说，郊区盘的保值硬通货是地铁+名校，要考虑有没有接盘侠。尽量挑离地铁站近的、有名校傍身的，这样的楼盘，即使在市场不景气时，也不会跌得很惨。