大都更時代真會來？專家點關鍵問題「需解決」

房市示意图／记者游智文摄影

台湾地震一直摇，台北市长蒋万安日前宣布老屋占比逾7成的台北将进入「大都更时代」，让市场对都更兴起高度期待，不过，元宏不动产加值服务平台创办人周昆立表示，成本高涨问题不解决，目前都更或是危老重建都很难推动。

他表示，虽然政府积极推动都更，但去年全国都更核定案件仅83案，今年Q1也仅23案。

即便是近年政府改以较容易推动的危老重建力求突破，但根据台北市建筑管理工程处资料显示，占全国危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建计划」仅15案，创下至2019Q2以来、近20季新低量，与2020Q3单季最高点的95件，热度仅剩下最高点的1成6，热度不仅没起来，还有冷却迹象。

周昆立指出，虽然多数老屋想都更，但目前营建成本攀升所造成的实施者整合利润被压缩、地主不愿降低分回比例、建商不想赔钱盖的困境，仍是很现实的问题。毕竟无利可图，大家都更意愿就会降低。

他表示，近年原物料价格上涨加上全台缺工问题，导致营建成本飙涨，盖房子用量最大的预拌混凝土、钢筋、型钢、钢板、材料类等，五年价格涨幅高达3~4成，人力成本也大幅攀升。

三年前双北百坪以下基地，每建坪营建成本约17~18万，如每坪则要25万，豪宅营建成本还更高，也难怪很多都更案、危老案越来越推不动。

周昆立表示，虽然政府近年借由危老条例以加速推动老屋更新，但因危老没有最小基地面积的限制，以台北市来说，统计2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高达86%基地面积在300坪内，基地百坪内的更是数量庞大，这类基地条件，由于规划与施工难度较高，成本更不容易压低，导致推动也面临卡关。

周昆立指出，危老都更推不动，除了期待政府提供更多奖励诱因、房价上涨或是营建成本回落等无法操之在己的外部因素外，想老屋都更的实施者也该多思考如何推动。

他表示，过往很多人推动都更，只想用少少成本盖出房子，但往往因建材、耐震性能缺乏吸引力，导致建案缺乏买气，价格卖不高，也导致面对近年营建成本上升就难以承受。因此，未来都更实施者如何转变思维，在有限成本增加下「花最少、盖最好」，是突破目前都更推动困境的关键。