恶邻退散！律师教「三招」抗噪音 拍卖恶邻房屋
恶邻居不断制造噪音，让人夜间难入眠；阵阵烟味不断从通风管飘来，该如何处理？由资深司法记者苏位荣主持的《行动法庭》，昨（21）日邀请律师苏家宏、不动产经纪人陈泰源、北市大安区大学里里长吴沛璇，分别从法律和社区管理角度，探讨恶邻该如何处置？
面对半夜噪音，律师苏家宏提供三种对应策略：
第一走《民法》途径，请求法院让邻居在特定时间内，不能发出噪音。
第二报警，只要有「两人以上」报案，就构成妨碍「公众」安宁，警察可依《社会秩序维护法》开罚。
报警的优点是不用上法院，甚至能让警察帮忙搜证，且报警会留下报案记录，日后若上法院，只要法官调阅通联记录和笔录，确认邻居屡劝不听，到时即使邻居在法庭说自己很可怜，法官也可以判重一点。
第三，依据《公寓大厦管理条例》开「区分所有权人大会」，决议要求住户强制搬迁，并变卖他的房子，让恶邻直接从社区消失。
▲ 苏家宏律师分享驱逐恶邻四步骤。（图／行动法庭提供）
若对于恶邻忍无可忍，希望他搬走，目前《公寓大厦管理条例》已有明确规范「恶邻条款」，只要住户同心协力，就能将社区内扰乱安宁的钉子户强制驱离！
第一，公寓大厦必须先有明确的「社区规约」，而规约可由「区分所有权人会议决议」制定，让住户知道有哪些事情不能做，例如不能堆积、乱丢垃圾。
第二，要求住户改善，依据《公寓大厦管理条例》22条给予住户「三个月」的改善期，可透过寄出「存证信函」的方式处理。
▲ 如何驱离恶邻？苏家宏律师提醒，注意《公寓大厦管理条例》决议规定。（图／行动法庭提供）
第三，若三个月后没改善，可依据《公寓大厦管理条例》31条召开「区分所有权人会议」，诉请法院强制出让房屋。
苏家宏律师提醒，在召开住户大会时，要特别注意法律对于区分所有权比例和出席人数的要求。以100户的社区为例，若注意大会决议要符合法律要求，必须至少有2/3的住户（即67户）出席。而同意权的行使，必须是出席人数的3/4同意（即67户的3/4）。
在住户大会决议结果做出后，管理负责人或管委会必须先经过「诉请法院强制迁离」的程序，才能要求恶邻搬迁。
第四，若恶邻在法院判决确定「三个月内」，没有搬迁完成移转登记手续，《公寓大厦管理条例》22条规定，管理负责人或管委会可声请法院拍卖房屋。
像这类诉请法院强制迁离的情形，在法院已经累积不少案例。苏家宏律师强调，「要让你的房屋有价值，请自己要保护你的家。」只有好的管理，才会有高的房价。
除了噪音问题，烟味也常影响社区居住品质。依据网路温度计民调，十大恶邻之首，抽烟就排在第一名！
不动产经纪人陈泰源表示，有些人有躲在厕所抽烟的习惯，但有些大楼整栋的管线是互通的，过去曾发生有人在一楼厕所抽烟，结果透过浴室管线，连16楼住户都闻得到烟味！
陈泰源指出，在大直就有个高级住宅区，管委会就干脆强制规定，抽烟必须到户外，不可以在大楼内。住户也很识相，因为一户房要上亿元，所以不论是抽烟或抽雪茄，住户会走到住家外抽。因为在阳台抽烟，味道会飘散，影响到其他住户。
▲ 不动产经纪人陈泰源指出，有高级住宅区强制规定不可在屋内抽烟。（图／行动法庭提供）
若私下劝阻无用，也可以走法律途径。苏家宏律师表示，在社区里有个房客是老烟枪，一直抽烟，抽到楼上邻居受不了，从警卫到管委会来劝阻，老烟枪都不听。
邻居只好买空气清净机，又因身体不舒服去看医生。最后，邻居实在受不了决定上法院提告，要求禁止老烟枪在屋内、阳台、厕所抽烟，并要求精神损害赔偿。
这个案子到法院后，法官发现其实已经有不少人反映过这个住户（老烟枪）的问题，且不论是管委会或警察，来劝导也无法处理。最后，法官就判这个抽烟的邻居败诉，禁止他烟味飘到楼上，并要他赔偿空气清净机的钱，还有精神损害赔偿。而这个住户最后因为官司输了，社区住不下去就搬走了。
苏家宏律师指出，这个判决最重要的意义在于，法官在判决书提到：每个人都有抽烟的自由，但是相对居住自由，居住自由和正义大于抽烟的自由。
▲ 大学里里长吴沛璇分享社区抗烟案例。（图／行动法庭提供）
社区抗烟：里长争取「绿地禁烟」成功案例
除了走诉讼途径，大安区大学里里长吴沛璇也分享社区抗烟的成功案例。
大学里坐落于台大对面的温州社区，里内有许多商家和咖啡厅，常有客人在社区绿地抽烟聊天，干扰社区安宁。
所以里长就约了北市政府卫生局办会勘，透过公权力直接规定「温州街46巷旁的水圳和绿地」，从七月一日开始禁烟。
▲ 大学里里长吴沛璇争取社区绿地禁烟。（图／吴沛璇提供）
「那其他绿地可以抽烟吗？」主持人苏位荣问。
「那块绿地是特别争取来的！」吴沛璇里长表示，台北市绿地很多，其他绿地或许可以抽烟，但温州街那块绿地是里长特别跟北市政府争取「禁止吸烟」的区域。
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