观点直击｜存量时代 华润置地打通第二增长曲线

观点网 “华润置地武汉公司恭贺业主郑钦文女士获得中国历史首个奥运会网球女子单打冠军”，8月4日郑钦文夺冠后，这张海报在朋友圈不胫而走。

但围观者意识到，巴黎奥运会不再像往届出现房企向冠军“送房”的美谈，这是一个行业的过去。

8月28日，华润置地公布2024年中期业绩。上半年，华润置地实现综合营业额791.3亿元，同比增长8.4%；股东应占溢利102.5亿元，同比下降25.4%；核心净利润107.4亿元，同比下降4.7%。

去年华润置地营利双增，核心净利润连续18年保持增长，而今出现增收不增利。

从业务构成来看，上半年开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%；经常性收入合计200亿元，同比增长9%。

利润层面，占总营业额25.3%的经常性收入，贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。

存量时代

在业绩会上，华润置地董事会主席李欣表示，房地产行业已全面进入存量时代，开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。

从数据来看，截至上半年末华润置地“供销售之物业”一栏，也就是货值为5389.41亿元，比年初5243.33亿元还增加了2.79%。

从拿地来看，华润置地上半年以总地价256亿元（权益地价183.3亿元，权益比71.6%）增持11宗土地储备，新增总计容建筑面积202万平方米。截至6月30日，总土地储备面积为5,699万平方米。

相比之下，去年上半年华润置地获取项目35个,新增土地投资总地价1023亿元、权益地价705亿元,权益比68.9%，新增土地总计容建筑面积797万平方米。

据此，华润置地今年上半年权益拿地金额同比减少74%，新增总计容建面同比减少74.65%。

拿地力度明显收窄，存货堆积的原因自然出在销售。

上半年，华润置地实现签约额1,247亿元，同比下降26.7%，实现签约面积521万平方米，同比减少25.7%。另据此前月报，7月份总合同销售额约为155亿元，与去年同期相比减少了9.8%，同时总合同销售建筑面积约为72.9万平方米，同比减少了24.7%。

管理层在业绩会上透露，上半年签约额中，年初库存的签约额比例超过50%，可结算资源的签约额也超过了35%，整体取得较大提升，到6月底，已取证的库存去化周期降到8个月，“这个比例应该说在行业内都是非常低的区间。”

今年2月，面对市场压力，华润置地公布一项组织架构调整方案，将原有7个大区（华北、华东、华南、华西、东北、华中、深圳、香港）重组为5个大区（华东、华南、深圳、北方、中西部），原有28个地区公司重组为20个地区公司。

因此，在中报上也可以看到，上半年深圳、华南、中西部、华东、北方五个大区分别贡献了12.8%、11%、23.9%、30.4%和18.1%的签约额，香港公司则贡献3.8%。

华东区域当中的上海颇为特殊，因过往事件华润置地阔别上海土拍三年，去年回归后斥资244.37亿元连获5宗地块，位列上海拿地全口径金额第一。

经过大手笔拿地，华润上海上半年迎来供应高峰，推出闵行映江润府、华润华发时代之城等项目，但即便在热度相对较高的上海楼市，销售亦喜忧参半。

其中，虹桥润璟去年10月首开去化率不足6成，经过两批加推后截止本月初去化率略微增加到62.5%；映江润府在5月底和6月两次开盘，截止本月初去化率也只有61.6%。相对于遭遇滑铁卢的两个外环项目，中环置地中心·润府则在7月底四批开盘，当天全部售罄。

在业绩会上，管理层也表示，华润置地针对超大特大城市进行了结构型调整，截止上半年末，一二线城市权益土储2484万平方米，权益货值3684亿元，占销售土储总面积75%。

“超大特大城市的概念中央政府层面多次提及和关注，重要性不言而喻，伴随着户籍政策优化，人口集中度提升，改善性需求释放，超大特大城市将会成为房企主流市场，会带来合理利润。我们当下以及未来做了一些必要调整，比较成功和到位”。管理层说道。

以上海为样本，也能看到即便在核心城市，项目销售同样存在分化行情。在如今的楼市，每一个未开盘项目都是一个巨大的盲盒，华润置地的调整仍有待后续观察。

第二增长曲线

新签约项目会带来怎样的结算收入和利润，目前还无法断言，而回顾结算情况，上半年华润置地开发物业结算营业额591.3亿元，同比增加8.3%，结算面积345万平方米，同比减少9.6%。

截至6月30日，华润置地锁定已签未结算开发物业营业额3214.5亿元，根据施工及交付计划，预计1661.2亿元将于下半年结算。

上半年华润置地实现毛利润176.3亿元，综合毛利率22.3%，同比下降3.4个百分点。期内，开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%。

2018-2023年，华润置地的综合毛利率分别为43.4%、37.9%、30.9%、27%、26.2%及25.2%，盈利能力逐步下滑。

与之相对，经常性收入成为了华润置地拯救利润率的切实路径。

上半年的经常性收入当中，经营性不动产业务营业额为114.7亿元，同比增长7.0%；轻资产管理业务营业额为58.9亿元，同比增长17.6%；生态圈要素型业务营业额为26.4亿元，同比增长0.8%。

更为重要的是，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5%，经营性不动产（不含酒店）毛利率77.4%，同比提升0.3个百分点；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升0.8个百分点至34%。

首席财务官郭世清提及全年业绩指引时表示，开发业务结算毛利率10%到15%之间，购物中心租金收入增速力争10%的增长，经营不动产的毛利率65%到70%之间，购物中心的毛利率70%到75%。

李欣也在业绩会上表示，“如果在去年我可能还不太想这么说，但今年从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”

他还表示，华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态，向大资管转型已经具备规模势能优势。

在华润置地的经营性不动产中，商业是毋庸置疑的利润核心。

上半年，华润置地购物中心营业额94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1个百分点。集团购物中心评估增值33.2亿元，评估后资产账面总值为2066.1亿元，占集团资产总值17%。

截至上半年末，购物中心总建筑面积1045万平方米，同比增加28.6%，权益建筑面积798万平方米。期内新开业购物中心6座，在营购物中心数量达到82座。

同时，华润置地投资物业土地储备面积为928万平方米，权益面积为651万平方米。其中，商业土地储备面积679万平方米，占比73.2%，在建及规划中购物中心46座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

今年3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金在深交所成功上市，底层资产包括青岛万象城一期、二期及配套建设的1319个产权车位。截至6月30日，华夏华润商业REIT基金累计实现收益2.74亿元，基金累计可供分配额达1.38亿元，较基金招募说明书同期预测值完成度达102%。

郭世清表示，华润置地目前已经形成了“一轻两重”资产管理架构，一轻指的是上市公司华润万象生活，两重分别是华润有巢住房租赁REIT和华润商业REIT。

他还谈到了现有REITs扩募问题，表示未来一到三年，因为有巢REIT目前体量较小，除了华润内部的资产以外，可能还会收并购一些资产进行扩募，第一年扩募11亿到21亿元左右左右；商业REIT方面，原计划一年扩100亿到300亿元，但具体还要看市场情况，此外，还有一些类REIT和私募也在规划当中。