理财周刊／从买卖移转 看未来房市发展趋势
文／庄孟翰
Q:台股上万点，有人在猜头；房市下探，也有人在猜底。此刻，房市正值低迷，观察六都八月买卖移转栋数，除桃园微幅衰退外，其他地区皆稍有增长，因此，有不少业者趁机释出房市已经落底，并逐渐由谷底回升之利多讯息。
事实上，房市自金融海啸后，美国为抢救经济，开始施行量化宽松货币政策(Quantitative Easing, QE），大笔资金涌入全球金融市场，导致台湾房市自此长期处于低利时期，不断注入大笔闲置资金，致使房市在2012年及2013年成为当红炸子鸡，但2014年政府祭出重税手段后，房市景气急剧逆转，台湾房市的下一步，该何去何从？
A:观察8月六都买卖移转数量，除桃园7月3214栋，8月3054栋，减少160栋，微幅减少之外，其他五都买卖移转栋数皆微幅增加。至于未来发展趋势，在重税效应渐趋明显情势下，市场走势仍将偏于保守。
从台湾交易量指数来看房价指数，2016年1月1日，为阻绝逃漏税，政府实施房地合一税，因此，赶在新制上路前规划节税案件剧增，致2015年12月买卖移转栋数突然暴增，惟暴冲之后随即归于平静，之后房市也没什么利空利多，也因此从买卖移转栋数的变化，也看不出特别差异，但可以确定的是，该线图持续呈现溜滑梯的趋势已逐渐明显。
由该曲线跌幅趋势观察，台北与新北两市下滑幅度较大，这也表示近年大幅飙涨的精华地区下跌趋势最为明显，尤其2014年囤房税上路，持有第二户以上房屋的税率依级距倍数增加，成功遏抑投机歪风。
2016年房地合一税登场，房市缺少投资报酬诱因，景气始终未见好转，在预期心理下，房价持续下跌，建商让利个案频频见诸促销广告，尤其新北市出现四字头、三字头的建案屡见不鲜，过去热门的桃园与新竹顿时成为烫手山芋，房市在少了投资者的追捧下，光环逐渐黯淡。
精华地段沦为重税受灾户
受到这波重税影响最大的重灾区，便是当初房价炒得震天价响的双北市，当初，台北与新北精华地段房价太高，因此包含自住与投资客便从蛋黄区转往蛋白区，再辗转到桃园、新竹、台中等地，也因此由台北、新北领涨，其他邻近地区纷纷跟进，价格率先反应，买卖移转数量也慢慢跟进，惟南部地区价量变化不大。
2011、2012年揪团到台中与高雄以批发价买进、卖出者众；当初投资客大举往中、南部等地买房猎地，但因中南部房地涨幅还是不及北部精华地段，哄抬不易，当时包含股市名人等几乎都被套牢，带着雄心壮志却铩羽而归，可见即便价格便宜，但并未处于精华地段，想要获取丰厚报酬，还是难上加难。
从房价指数观察，囤房税与房地合一税的杀伤力不容小觑，过去台湾房地产一向存有节税与一定比例的获利空间，比起直接以现金赠与，显然节税效果要好得多，因此，父母惯常利用房地产作为赠与子女的首要标的。惟重税一出，房市已无法再像往日受到市场关爱，政府在实践居住正义前提下，尤其是少子化与老年化趋势愈来愈明显，房市会不会就此步入日本「失落的十年」陷阱？相当值得关注，而这也正是不少业者希望政府开放陆资前来购屋之主要原因。
节税空间不再 房市失去资金关爱
过去房地产买卖，房屋与土地分别以「房屋评定现值」及「公告土地现值」两种方式课税，但两者皆与市价落差很大，且皆为落后指标，虽然内政部地政司每年都会根据房市景气机动调整地价，但只要在重新调整前移转，就可免于课征土地增值税，从而给予投资客钻法律漏洞的合法获利空间。
此陋习由来已久，房地合一税立法之前，当时财政部长张盛和即举例，曾有投资客在桃园买卖土地获利超过十亿元，但完全没有课到半毛税，让人甚为惊讶，这也成为政府加速推动房地合一税的原因。按房地合一税系以卖价扣除买价之差额课税，节税空间尽失，房市也就不再成为投资客青睐的金融商品及资金停泊港口。
景气衰退未歇 未来三年买方仍居优势事实上，台湾房市是一个相当特殊的市场，除地狭人稠之外，国人手头上的现金也很多，今年台湾GDP约十七兆三千亿元，五年来超额储蓄率却高达十一兆元，在Ｍ型化社会形态下，金字塔顶端的人现金愈来愈多，未来豪宅市场仍旧是市场动见观瞻的焦点。
然而，随着蛋黄区开始跌价，不少精华地段房价跌幅高达两成者比比皆是，因此，许多民众开始关注询问，现在是否为购屋好时机。
房市尚未触底，究竟现阶段是不是购屋好时机，除须认真观察未来三年景气走势、货比十家，还得仔细评量自身能力，方可在景气变动过程中，挑选到真正物美价廉的好产品。
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授德明财经科技大学客座教授中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长