理财周刊／当前研判房市景气变动趋势之十大迷思
文／庄孟翰
─重税、少子化老年化与移民政策，将是未来影响台湾房价重要变数
Ｑ：就长期趋势观察，台湾房价几乎只涨不跌，多数民众也习以为常的喜爱以具有保值效用，又可以兼具收益的房地产当作投资工具。
惟现阶段房价跌势尚未止歇，加以空屋、余屋数量依旧高居不下，建商为去化余屋，不断加大让利促销，去(2017)年买卖移转栋数26万6086户，再创16年新低。因此，想请教庄教授，当前房市景气变动趋势是否还能与往昔相提并论？
Ａ：当前房市景气看似有回升迹象，惟建商让利促销仍未见停歇，主要缘自2014年税制结构大幅调整，加以2016年房地合一税实施。
另根据商仲业调查资料显示，2016至2017年国内商用不动产已连续两年没有外资买盘，主要原因在于外资购置之不动产一年内出售税率高达四五％，持有一年以上出售税率35％，由此可见高税率对于不动产投资之严重影响。
因此，过去「有土斯有财」以及房地产「收益兼增值」的传统概念，应该要随之大幅改变，俾免与现实落差过大惨遭套牢。以下谨就当前房市景气变动趋势分别汇整列出常见十大迷思，以供参考。
一、房价只涨不跌的迷思─重税后遗症不容小觑
如追溯自往昔数据，台北市自一九七三年第一波房价大幅飙涨起始每坪1.9万元，至去年每坪83.3万元，四十四年间房价上涨了43.84倍，相当于每年平均上涨一倍。
过去房价大致依循经济景气「复苏、繁荣、衰退、萧条」循环模式连动，「大涨小回」几乎就是可以预期的财富累增模式。尤其是过去经济持续高成长，GDP也随之大幅增长的时空背景下，相对于同样高涨的房价，一般民众显得较为无感，而这也正是投资或投机之「黄金时段」。
不过，由日本房市从高点下跌坠入失落的25年，美国自2008年金融海啸后房价重挫三至五成，台湾自1991至2003年也曾经历十三年不景气，惟2003下半年至2014上半年却又出现大幅飙涨，导致过去只涨不跌的刻板印象又再重新浮现，总认为这种概念就长期而言是对的。
其实以重税压抑房价各国皆然，唯一值得检讨的是自2014年七月一日台北市率先实施囤房税后一年半期间，房地产持有税、交易税与资本利得税皆大幅提高，导致整体房市生态大幅翻转，惟截至目前为止，一般民众大都没有深入了解税制变革对于房市冲击的力道，而仍停留在房价只涨不跌的迷思。
日本战后从经济高度成长到泡沫经济时代，土地神话不断膨胀，咸认只要拥有土地就能经由抵押贷款再购买土地，借由财务杠杆快速创造财富，其所持论调为只要经济成长，土地价值不灭，地价绝对不可能下跌，因此，当时就有人喊出「卖掉一个日本，可以买下四个美国」的口号，直可媲美美国的股票神话。
按日本三菱不动产于1989年十月买下纽约曼哈顿洛克菲勒中心(Rockefeller Center)，更间接为土地神话做了背书。岂料自1991年房价崩盘至2013年跌幅竟然高达87％，终致日本泡沫经济拖延超过二十年以上。
同样的，台北市精华地段的忠孝东路四段与复兴南路口一楼店面约二十五坪，即目前雄狮旅行社现址，当初也曾号称一个月租金一百万元而名噪一时。或许这是位于捷运金三角内土地资源稀少性的缘故，但真实金额或者是否刻意拉抬再伺机出脱，不得而知，基本上这都是土地神话的翻版。
再如美国汽车工业大城底特律，当初该地区房价也因为产业的带动而跟着水涨船高，其后因汽车工业逐渐没落，房价也随之一落千丈，也正因此，土地神话在经济衰退或产业萧条情况下就未必灵验。
现阶段台湾房价跌幅普遍超过两成，不少民众认为房市已经触底，而拟进场买房，却忽略触底并非立即Ｖ型反转，而是会再经历一段三至五年甚至更长的盘整期，而这也正是当前钱多利率低情势下常见之一大迷思。
2012年OPEC油价曾高涨至每桶109美元，不过后来美国油价因产量供给增加，近年皆处于平稳状态，但根据美国能源情报署(EIA)报告显示，汽油、蒸馏油需求大增，油价再度涨破六十美元，并朝七十美元大关迈进，过去房价常跟着油价、物价连动，因此一般民众总担心房价会跟着连动上涨。
然值此市场供给大于需求，又逢景气下滑之际，即便油价再上涨，房价恐依旧无动于衷，无法再呈现过去之连动反映。一般而言，景气好时，油价上涨的确会助长房价，不过当景气下滑，买方跟卖方的观点常会背道而驰，即便卖方大力促销，买方在预期心理下仍旧会停看听的静观其变，因此，如认为房价会像过去一样跟着油价连动，恐亦不切实际。
五、房贷、土建融增加与房市好转的迷思─应与买卖移转数量相互对照
通常房市荣枯与金融机构贷款消长息息相关，因此，一般投资者动辄以民国九十二年这一波房价起涨之购置住宅贷款3.04兆元，及至106年骤增至6.65兆元，建筑贷款自4203亿元骤增至106年之1兆7384亿元来判定景气走势，而建商也总会据此认为系需求提高所致。