陆港观盘－港房市供应 短期内难有效消化

12月联准会点阵图增加了今年降息幅度，加上鲍尔在会后曾提到降息，市场乐观预期2024年更快及更大幅度降息。但3日公布的记录未提供更多讯息，官员对于何时降息仍有分歧。芝商所FedWatch显示，2024年3月降息25基点的机会，由一周前的73％稍降至63％，10年期国债孳息率回升至4％。市场早前的预期或是过分乐观。

展望2024年，其中一个投资主题是美国大型股。对于未持有美股，或持有比重较少的投资者，可以考虑在调整时逐步增持，控制入市成本，降低风险。股票用作中长线部署是较佳的选择，然而2024年经济增长速度或放缓，股市波幅可能较大。对于风险胃纳（Risk Appetite）偏向保守的投资者，除了分批入市之外，另一个降低风险的方法，是用股债构建多元资产组合。

参考2000、2006及2018年三次暂缓升息后的一年，标普500指数平均升11.3％，美国综合债券指数平均升9.2％，两者涨幅差距不远。但若将时间点拉长至暂缓升息后的一年半，经济因为高利率而下行，企业获利也受影响。股票对经济周期较敏感，标普500指数在1年半后平均只涨4.2％，而美国综合债券指数平均上涨16.0％，债券表现抛离股票，平衡配置股债有望降低波幅，甚至提升回报。

中港股市方面，2024年的第一个交易周恒生指数跌3％，而本周市场其中一个焦点为花旗公布今明两年的香港房市场预测报告。报告指出，目前房市供过于求，在高利率环境下开发商有机会进行减价促销以加快资金回笼速度，于2024年香港房市或会跌一成，并可望在2025年见底。事实上，2023年对于香港房市的负面消息不断传出。根据土地注册处统计资料，2023年全年的住宅房产买卖合约数目只有43,002件，较过往十年及2021年房市最热时分别减少约25％及42％，为近十年最少住宅房产成交的一年；总共合约价值则为5,021亿港币，同样分别少22％及47％，可见目前市况低迷。

供应端方面，香港房屋局每季均会公布私人住宅一手市场供应的统计数字。根据去年9月份报告，未来三至四年大约可提供10.7万个单位，其中建筑中未售出单位占6.8万个。但过去十年间，平均一手住宅房产买卖件数只占约整体成交件数约3成，大约1.6万个单位。而目前高利息对于开发商为主要考虑因素之一，因此开发商或会为了去库存进行如报告中所指的减价促销。

在香港政府卖地招标方面，地政总署记录2023年住宅地招标数总共有七次，其中有三次流标，反映开发商对买地的积极性减少，出价未如政府预算。最近港府公布2024年第一季将不会推出住宅用地招标，为自2011政府主动按季推地以来，首度停止住宅用地招标。

整体上，目前经济环境欠佳，高利率环境下令市场入市意愿减低，香港房市供应难以短时间内有效消化。