美国商办空屋危机

图╱美联社

新闻提要■美国商办需求尚未回复至疫情前水准，且短期内没有复苏迹象，2024年商办闲置率估计上看20％。

精句选粹■As many companies embrace remote and hybrid work, demand for office space has weakened and property values have fallen.

新冠疫情为美国劳工的工作型态带来翻天覆地的变化，一周进公司五天，每天在办公室待八小时，已不再是职场常态。许多企业仍然接受远端和混合工作模式，造成办公空间需求下滑，商办闲置率飙高，2024年闲置率可能升抵近20％。

办公空间需求量下滑

疫情爆发将近四年，迄今办公室需求尚没有回复至疫情前水准的迹象。远距工作的全职员工人数虽然减少，但混合工作政策仍持续采行。根据Scoop Technologies数据，2023年第四季，62％的美国企业允许员工每周在家工作数天，高于第一季的51％。

对部分的雇主而言，要求员工返回办公室再过朝九晚五的生活并非易事。

追踪办公室卡刷卡纪录保全系统公司Kastle Systems统计，美国前十大城市平均办公室使用率约为疫情前水准的一半。

办公大楼所有权人对商办市场回温逐渐失去信心，专家预期商办闲置率将持续攀升。数据公司CoStar集团表示，将近半数在疫情前签约的商办合约尚未到期，然而租约到期后，企业不论续约或是搬迁，都有可能缩减办公空间。

2024年商办前景笼罩阴霾。根据商用不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）估计，2024年美国商办空置率可能由2019年末的12.1％，进一步上升至19.8％。

远端＋混和工作模式夯

除企业需求下滑，高利率亦打击商办房东和房地产所有人。Evercore ISI分析师萨克瓦（Steve Sakwa）指出，「如果即将到期的商办贷款利率在3％或4％，目前再融资绝对拿不到这样的利率。」

换言之，商办房东或业主将被迫清偿贷款、以超低价出售房地产，最糟糕的情况将是把房地产的所有权转让给债权银行。

办公室需求萎缩，房价直线下跌，商办的窘境不禁令人想起本世纪初的购物中心，当时网路购物刚刚兴起，美国消费者大受线上购物吸引，地方购物中心变得门可罗雀。

零售商于是削减实体门市据点，不少商场关门歇业。不过有些商场获得重生机会，转作其他用途，但也有部分持续闲置，多年来乏人问津。

空置的商办大楼能否咸鱼翻生，转为住宅、运动场或室内农场？决定性的关键在于，商用房地产市场是否预期办公大楼的使用率可以回复到疫情前的水准？

闲置商办将变更用途

投资银行Raymond James分析师图希克表示，「如果员工持续在远端工作，那么企业需要多少办公空间？这是评估未来商办需求的重点。」

图希克表示，如果再深入探究，偿债困难的商办贷款多为市中心的办公大楼。意味着房价惨跌的旧金山和华盛顿特区等大城市的闲置商办，更有机会转作其他用途。

麦肯锡全球研究院在报告指出，2030年前，远端工作可能将全球主要城市的办公大楼价值削去8,000亿美元。

此外，图希克指出，将闲置商办改作其他用途也必须进行可行性分析，研究转移用途是否符合长期成本效益。举例来说，将商业大楼改为住房单位，必须考虑该地区是否有足够的住房需求。