万科：坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上
3月28日晚，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）发布2023年度业绩报告。
数据显示，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元。
报告期内，万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%连续5年下降。同时，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债。
全年销售额3761亿元，新增项目43个
开发业务仍是万科的基本盘。2023年，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。根据第三方机构统计，万科2023年销售规模保持行业第二；全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
同时，数据显示，2023年，万科保质交付28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。
在投资拿地方面，2023年万科新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。针对库存可售资源，万科进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。
除了开发业务，2023年，万科的经营服务业务实现全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。
年报显示，2023年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。作为全国最大的集中式公寓提供商，报告期内泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。
物业服务方面，2023年，万科旗下万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。
坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上
万科在年报“致股东”一节中提到，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。面对问题，公司采取了针对性举措，经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约123亿元。同时，公司也全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。
公开信息显示，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
在融资方面，2023年万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
面对此轮极具挑战的房地产周期，万科除自身努力外，也获得了国资大股东的力挺和支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。
公开信息显示，2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；此外，2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
万科在年报中指出，房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
对于未来的工作开展，万科方面指出，公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估得更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。同时，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。