万科如何活下去：抓现金流，未来两年削减千亿有息负债
“要做一个打破31年惯性的决定非常不容易。”在万科2023年业绩发布会上，董事会主席郁亮对今年不分红的决定发出这样的感叹。一直以来，万科以每年不间断分红为傲，此前连续31年的分红达1030亿元，这是万科历年股权融资的2.8倍。
“万科不分红”的决定，透露出房地产市场的肃杀之气。万科2023年的年报显示，公司实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.56%，整体营业收入水平仍居于行业头部。但受行业景气度影响，万科2023年归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下滑46.4%。万科到了需要勒紧裤腰带的时刻。
“综合债权投资人和股权投资人的意见，董事会基于非常深入的讨论，还是决定在2023年度取消分红，帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，保障经营安全。”董事会秘书朱旭说道。
“以现金流为核心”、“保障经营安全”，是万科2023年业绩发布会的关键词。尽管经营承压，但作为地产一哥，万科的现金流管理能力依然不俗，全年经营性现金流净额39.1亿元，比去年同期增加42.2%，这也是万科连续第15 年经营性现金流为正。
面向未来，万科高管坦言“客观上有压力，但能过关”，年报中则将“以现金流为核心”作为重要的经营策略与管理动作。
业绩发布会上，万科高管表示，在融资上，公司既有客户和金融机构的支持，也有以股东为代表的国资支持和政府支持，其中大股东深圳国资的四大举措预计可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。
此外，随着万科经营服务业务的成熟，REITs机制或成为万科未来重要的融资渠道。据首席运营官刘肖透露，继印力REITs后，万科的万维物流及公寓都在发REITs的路上，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
连续15年经营性现金流为正
3月28日晚，万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.56%，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下滑46.4%。万科年报显示，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。
今年万科结算毛利率为15.7%，同比下降4.7个百分点。万科财务负责人韩慧华表示，毛利率下降是行业趋势，2023年的毛利率下滑主要受近几年“地收比”不断上升的影响。今年万科结算项目的地收比大约为46%，同比下降6个百分点。
目前，万科已售未结的大多是前两年的项目，而过去两年行业的调整对这些项目带来一定冲击。韩慧华坦言，随着这些项目未来交付，对万科2024年及2025年的毛利率还会带来压力。
但她也提到，2022年以来，万科新项目毛利率表现不错。万科对新项目的投资质量把控有所提升，投资兑现度也有明显回升，整体新项目的平均毛利为20%。随着新项目进入结算期，有利于稳定和改善万科的综合毛利率。
此外，万科经营服务业务的毛利率也有明显提升，如万物云的毛利率从去年的14.4%增加到2023年的15.0%；经营性业务扣除折旧摊销后，税前毛利率达到22.2%，同比提升了5.2个百分点。
除了毛利率指标，现金流指标更是决定房企存亡的生命线。
这两年，房地产行业销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战，万科面临巨大压力。从2023年年报来看，万科的现金流管理能力依然不俗，全年经营性现金流净额39.1亿元，比去年同期增加42.2%，这也是万科连续第15 年经营性现金流为正。
万科在年报中表示，公司坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作，通过调整债务期限、优化资债结构、开拓融资渠道等措施，提高现金流的安全性。那么，万科目前的债务结构如何、现金流是否安全？
万科联席总裁祝九胜在业绩发布会上表示，万科目前在手货币现金998亿元，短期债务是624亿元，倍数是1.6倍。今年第二季度，万科只有56亿元的公开债到期。
提及现金流压力，祝九胜表示，开发业务的销售规模不断下降，而工程支出还存在高支付，二者出现了“剪刀差”。他坦言客观上有压力，但是能过关，这一关一定能闯得过去。
在融资方面，祝九胜表示，万科在融资上面临“三座大山”：一是开发业务收支不平衡，二是银行融资转项目制，三是经营性业务融资挑战。
在银行融资转项目制方面，祝九胜谈到，万科过往90%的融资都是信用债，80%的融资是总部单一融资团队就能完成，所以过往的融资团队干得有声有色，卓有成效。“今天都要转项目制，要落到每一个项目，这对万科来说有适应过程，是个挑战。”
而在经营性业务布局方面，万科有接近4000亿元的已投部分，目前的EBITA或者NOI都没有达到银行利率的支出，这就形成经营性业务的收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。
针对这几重挑战的应对，祝九胜说，如果销售规模下滑，1000亿元的预售规模需要拿50亿元的经营性业务去平衡，经营业务就应该去花更多的时间和精力。
面对销售模式的转变，银行给了万科1-3年的宽限期逐渐转变，金融机构总对总的这扇窗被关上，同时也开了两扇窗：一是房地产融资协调机制，二是经营性业务贷款。
在房地产融资协调机制方面，万科目前有190亿元、30多个项目的白名单额度，万科通过这个模式可以拿到更多的开发贷；在经营性业务贷款方面，今年前3个月，万科新增大约100亿元。
在谈到与金融机构的合作时，祝九胜则表示，万科长期以来跟银行的合作都基于良好的战略和长期的合作关系，万科白名单合作银行有8家，长名单合作银行有16家，长期合作的有26家银行。在与险资合作方面，祝九胜则表示，万科与众多的保险公司有合作，险资支持的方式更多是以债权计划对应经营性业务。
未来两年削减千亿有息负债
从负债来看，2023年，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。郁亮于会上表示，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。通过这些工作，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。
“我们左岸是客户和金融机构的支持，右岸是股东为代表的国资支持和政府支持，我们自身也在努力，一定能够克服三大困难，翻过三座大山。”祝九胜表示。
据万科董事会秘书朱旭介绍，去年11月6日金融机构的交流沟通会上，深圳国资协调了多家在深国企和万科进行对接，采取了四大类的措施帮助和支持万科。
一是帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资。二是市场化的方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REITs。三是通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动了多个项目的合作。四是深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。目前这些项目的进展情况，有的已经完成，有的已经支付，还有的在逐步落地过程中。全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。
万科旗下的印力基础设施消费REITs的询价公告显示，万科大股东深铁集团认购十亿元，占募资总额的30%以上，这是国资体系在全国范围内认购此类REITs最大单的一笔，而深圳国资海港人寿也认购了一个亿。
而随着印力REITs的发布，未来REITs或成为万科重要的融资渠道。正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
万科集团首席运营官刘肖表示，万科对于REITs的资产扩募有充足的准备。印力首单REITs的底层资产是杭州西溪印象城，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，印力REITs的成功发行会贡献5亿净现金流，降低22.4亿负债。同时，还将为公司开启一个商业资产退出平台。根据已披露的招股文件，将有59个商场进入扩募的名单。
2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。
万纬REITs方面，万科已向证监会及深交所正式提交了申报材料，并于今年3 月1日收到了证监会的申请受理通知书。预计3月底取得交易所反馈，4月正式获批。此次REIT的底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，分布于粤港澳大湾区和长江三角洲区域两个国家重大战略部署政策支持下的重点区域。截止23年12月底，3个项目的出租率分别为100%、97.5%、98.5%，经营表现优异。
年报显示，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
刘肖还透露，万科公寓REITs近期就会向国家发改委提交申报材料，进入正式申报阶段，预计年内实现发售。公寓REIT的标的资产为北京、杭州等一线和新一线城市中经营表现优秀的保障性租赁住房。伴随REITs渠道打通，资产实现“投-融-管-退”良性循环，公司将继续响应国家“租购并举”政策的号召，加大力度推动公寓业务健康、有质量发展。