万科郁亮：退出非主业 未来五年负债降低一半以上
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
《中国经营报》记者获悉，4月30日，万科（000002.SZ）举行2023年度股东大会。对于外界关切的万科股价表现及一揽子稳定经营方案的进展，万科董事会主席郁亮在会上一一作了回应。
对于投资者关心的万科股价波动问题，郁亮表示：“股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。”今年以来，万科股价震荡下跌。截至4月30日收盘，万科报收7.41元/股，跌幅1.98%。
在郁亮看来，提振股价最关键的还是把公司做好，通过降风险、改善基本面谋求公司长期健康发展。对此，万科制定了一揽子方案。
值得注意的是，作为行业中最早意识到需要转型发展的房企，万科方面此次宣布，除综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。此外，郁亮表示，万科未来五年付息负债总规模要降一半以上。
万科管理层此前在其披露的机构调研会议纪要中指出，当前万科遭遇阶段性经营性困难，流动性短期承压。3月底，郁亮在业绩会上表示，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
制定“瘦身健体”方案
此次股东大会上，万科管理层对股价波动的看法让投资者甚为关注。今年以来，万科股价盘中不断刷新历史低点。4月26日，万科股价盘中跌至6.45元/股，为近五年来新低。
郁亮表示：“管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入（公司股票），从未卖出。”据郁亮透露，万科目前也正在制定股票增持方案。
为提振股价，郁亮表示：“公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走上可持续的轨道，在房地产新发展阶段继续领先领跑。”
据悉，上述郁亮所提的一揽子方案主要包括两个阶段。第一阶段是“坚定瘦身”，调整融资模式降解风险。具体而言，聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业，退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元的交易规模；主动完成融资模式转型。在第二阶段，万科将聚焦主业、做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
郁亮表示：“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”
对于聚焦的三大主业，郁亮认为，万科在这些业务上更有优势。“住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率也都已经做到行业第一。相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。”
回应融资进展
郁亮表示，万科制定的一揽子方案主要实现“降负债”、融资模式转型、聚焦主业三大目的。具体而言，万科未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；融资模式从统借统还、主体信用为主逐步转向以项目、资产信用为主；腾出有限资源、做好做强综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
此前，万科总裁祝九胜公开表示，万科目前面临的挑战主要来自三个方面：一是行业大幅下行阶段，公司开发业务收支不平衡；二是万科的融资模式从过去的“总对总”转向项目制，公司需要适应；三是经营性业务收益仍处于爬坡状态，与银行贷款利率存在剪刀差。
在此次股东大会上，祝九胜就如何应对上述挑战表示，主要有三个重点：一是落实房地产融资协调机制（“白名单”），能报尽报，能上尽上；二是大力推进经营性物业贷，这样既可解决历史上的存量问题，也可阶段性地获取新的流动性；三是取得银团贷款，提升银企合作效率。据祝九胜透露，目前万科已有59个项目申请纳入“白名单”，公司正在积极推进银团贷款落地。
年报显示，截至2023年年末，万科总负债约为1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%，一年以上有息负债占比为80.5%。有息负债中，境内负债占比为80.3%，境外负债占比为19.7%。今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本为3.33%。
祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，万科目前融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。
此次股东大会上，郁亮还就行业形势发表其看法。郁亮认为，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，有市场前景，也有社会需求。
“行业经历深刻的调整走向新发展阶段，势必是一个‘瘦身健体’的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。万科当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，也将不断自省，加倍努力。”郁亮说道。
（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）