万科：轻舟将过三重山 年报风云㉒
文/乐居财经 杨宏彬
“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。”
3月29日，万科召开2023年业绩会发布会，董事会主席郁亮；总裁祝九胜；联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海；联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全；执行副总裁、财务负责人韩慧华、执行副总裁、首席运营官刘肖；董事会秘书朱旭出席。
会上，郁亮表明了万科应对当前挑战的决心与信心。去年，房地产行业仍处于调整周期，市场未见明显复苏，万科作为行业中的一员，经营虽受到了冲击，但仍在全力以赴应对挑战，保持业绩处于行业第一梯队。
2023年全年，万科实现营业总收入 4,657.4 亿元，归属于上市公司股东的净利润 121.6 亿元。其中，开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅。
经营服务业务方面，万科实现全口径收入 558.1亿元，同比增长 8.9%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。
郁亮表示，过去一年，尽管房地产市场下行，万科业务仍取得了一定进展，开发业务销售跑赢大势并维持行业头部，经营服务业务保持了稳定增长，形成了一批优质资产，全年大宗交易完成了123亿元。
对于万科的未来发展，郁亮充满信心。他认为，住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。
全年交付28.9万套，打通经营性业务商业模式
虽然市场持续探底，但从年报中可以看到万科的开发业务仍然保持韧性。公司新开盘项目去化表现理想。全年新开盘50个项目，贡献706亿元销售，首开当日去化率67%。其中13个项目开盘去化率达80%，合肥、东莞、杭州、上海等城市6个项目开盘售罄。
随着土地红利与人口红利的逐渐褪去，房地产市场进入深度调控周期，利润与规模不再是评判房企好坏的标准，交付力、产品力、服务力等成为了优质房企的竞争方向。
2023年全年，万科在保持销售位居行业前列的同时，也在大力提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。
土地投资方面，万科坚持高质量精准投资，全年累计获取新项目 43 个，总规划计容建筑面积 596.0 万平方米，权益计容规划建筑面积 333.3 万平方米，权益地价总额约 463.2 亿元，新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。
随着房地产市场持续下行，房企多元化业务的重要性也在不断凸显。物业服务方面，万科旗下万物云2023年实现营业收入 334.2 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 10.2%。
万科是早年间便布局经营性业务的房企，时至今日，经营性业务已经可以为万科的业绩增色。
如2023 年，万科商业业务营业收入 91.1 亿元，同比增长4.6%；物流业务2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
同时，随着2023年国内公募REITs试点持续深入，将有效解决房企经营性资产过重，投资回收周期过长的难题，为万科的经营性业务带来新的发展机遇。
此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。因此，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。
万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，由重到轻是持续提升经营水平的重要路径，2024年万科的资产交易规模也会进一步加大。
经营现金流连续15年为正，大股东力挺
部分大型房企连续的暴雷，引发了市场的恐慌情绪，让万科也遭遇了市场信心的挑战。而从公司2023年的财务报告来看，万科仍然守住了安全底线。
销售承压之下，万科实现了正向的现金流，截止2023年底，公司已连续15年经营性现金流为正。截至2023年末，万科在手的货币资金为998.1亿元。公司的有息负债中，一年内到期的有息负债 624.2亿元，万科在手的资金足以覆盖短期债务。
债务结构方面，万科一年内到期的有息负债占比总有息负债的19.5%；一年以上有息负债 2,576.3 亿元，占比为 80.5%。银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为 13.5%，债务结构相对合理。公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
对于后续的偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。
为了提高安全垫，万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外，还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。通过这些行动，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。
2023年，万科在金融机构的支持下，融资渠道畅通，期内公司在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
万科融资渠道的畅通不仅得益于金融机构的支持，更得益于深圳国资的支持。董事会秘书朱旭表示，在去年金融机构交流沟通会上，深圳国资作出了非常积极的表态，对稳定市场的信心起到了非常关键的作用。
不仅如此，2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的亦积极表态。之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。
2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
祝九胜用“两岸‘援声’啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。
祝九胜所言的“三重山”，分别是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战；融资模式从过去总对总转向项目制的挑战；以及部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率与银行的贷款利率之间也存在剪刀差的挑战。
祝九胜表示，对于行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡的剪刀差压力，将随着交付高峰过去而在2024年全面下降；至于融资模式的改变，银行会给万科1到3年的适应期。同时公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI，并相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。
业内人士分析，从业绩会管理的表态和年报情况来看，市场大可不必再过度担心万科的安全。首先，万科的基本面仍是安全的，尽管部分数据短期呈现压力，但仍实现了正向现金流，融资结构和成本也在进一步优化。
其次，万科坚决不躺平的意愿很强烈，自身也正在全力以赴，从全力销售到积极推动大宗资产交易，再到REITs和经营贷置换，再到承诺两年降杠杆1000亿，可以看到万科在全方位采取行动。
今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。
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