REITs市场的价值与价格

《台湾银行家》第180期 2024年台湾金融生活调查（台湾金融研训院）

金融市场的核心功能之一是发现价格，但REITs在台湾，却因价格与价值无法连动而无法充分发挥潜力。尽管REITs天生具备稳定现金流与价值存续性，但在市场交易的活络度、透明化程度，以及投资者保障等关键面向上，依然停滞不前。

陈彦良解释，台湾REITs挂牌市场的尴尬现状在于，次级市场交易不足以反映价格真实价值。尽管信托架构要求REITs每年分配超过90％的收益，确保稳定回报，但折价现象仍然频繁出现。一些投资人虽看到折价机会，却因市场不够活络而裹足不前，形成了功能性缺失的「假市场」。相较之下，新加坡与日本的REITs不仅可以透过再募集资金进一步扩张规模，还因市场透明与管理能力强而持续壮大。

目前台湾REITs的发展受限于交易成本与资产标的吸引力不足，公共建设虽具证券化潜力，但若无法提供至少3％的稳定收益率，就难以吸引包括保险资金在内的长期投资者。突破之道在于打造更专业的不动产投信事业，推动资产多元化，并引入造市机制与指数化商品，使次级市场活络起来，为投资者提供清晰的参考基准与交易便利。

REITs的活络不仅在于制度上的改革，更需要资产标的与商业模式的创新。陈彦良举例，或可将一些非传统资产纳入证券化范围，例如实现生老病死一条龙服务设施，软硬体资源相辅相成。这种转型不仅提升了金融资产的吸引力，更透过不同标的间的黏着效应，为市场创造新的发展动能。

陈彦良重申，金融不是魔术，但可以转换创造诱因，换句话说，金融无法凭空创造价值，但可以通过转换与黏着，将价值体现为价格。REITs作为资产管理的重要工具，若能透过政策与市场双管齐下，提升交易透明度与活络度，将有望成为台湾资本市场的新亮点。金融市场的发展最终需回归于价值创造，而这一过程中，金融机构与政策的协同作用将是关键，期待台湾跃升亚洲资产管理新星。

陈彦良的职业旅程，从金融法制学者到金管会副主委，充满了对法律与金融的深刻理解与实践。他坦言，自己一直在探索法律规范与创新之间的平衡。作为学者时，他思考的是如何让法律更好地服务金融市场；转到金管会后，他则面对如何在现实中运用这些规范来应对复杂的金融创新挑战。过去在法学领域，他形容自己是「历史学家」，因为所学的是过去的判决，但进入金管会后，他发现自己正在创造历史。

在金管会服务的过程，他就像老练的驾驶，不会像初学者同时踩下刹车及油门。但面对风险时，既需要敏锐的判断力，也需要灵活的技巧来找到安全与速度之间的平衡。这样的心态深深影响了他在金管会副主委角色中的转变──从学术的思辨走向实务操作，他逐渐理解到，除了法律与政策，加上团队的协作，才是推动改革和创新的关键。

作为一位外部人进入监理的领域，透过与优秀同仁的合作，他不断调整思维和方法，成为了更好的领导者，从而带来了「2.0版本」的陈彦良。在这个不断变化的金融环境中，这样的转变使他更加自信地应对挑战，持续推动金融监管改革与创新。（四之三；摘自第180期《台湾银行家》）