日本钱进海外商办

图╱美联社

新闻提要■日本投资人再次钱进美国商用房地产市场，拟在市场低迷时捡便宜和多元化投资。

精句选粹■In a paradigm shift, Japanese investors are making a strategic re-entry into the U.S. commercial real estate market.

日本在1980年代大举进军美国商用房地产市场惨遭滑铁卢后，近来部分大型机构投资人和房地产公司重返国际市场，但本次不再是打响名号的攻城略地，而是为了长期考量的多元投资，以及趁市场低迷时发掘便宜的标的。

1980年代末期日本大型投资人高调买下美国知名房地产，包括纽约地标洛克斐勒中心，震撼全球。随着日本泡沫经济破灭，这些战利品也拱手让人。日本投资人记取历史教训，本次重返海外市场的出发点更为务实，逢低进场和追求长期报酬，不再为了炫耀。

根据数据供应商MSCI Real Assets资料，去年截至12月11日止，日本投资人在美国商用房地产市场砸下37亿美元，创下2016年以来最高纪录。

日精基础研究所（NLI Research Institute）研究员佐久间诚表示，有些卖家可能因为财务困难需要脱手资产，让投资人有机会用合理的价格达成交易。房地产是一项长期投资，日本投资人应该在市况低迷时寻找机会，而不是市场热络时。

日本房地产开发商森信托（Mori Trust）去年6月宣布，投资纽约中央车站旁的公园大道245号大楼，收购大楼部分股权和装修共斥资1,000亿日圆（约7亿美元）。森信托与美国房地产投资信托基金SL Green Realty共同拥有该不动产。

森信托的代表表示，公司系以自有资金进行投资。「以美国目前的融资环境而言，如森信托不需要透过第三方融资的企业，在美国房地产市场拥有竞争优势。」

以办公大楼为目标

森信托指出，远端工作的美国劳工增加虽造成商办市场停滞，但优质办公空间的租赁需求依然强劲，曼哈顿中城的办公大楼在翻新后将拥有高潜力。若是能找到不错的标的，森信托将会买进更多办公大楼。

日本去年钱进海外不动产市场的其他交易，还有行动通讯营运商KDDI斥资加币13.5亿元，买下多伦多三座数据中心。由三菱地所（Mitsubishi Estate）合资的基金去年11月在雪梨买下一栋商办综合大楼，收购和翻修的支出约达7亿美元。

对日本机构投资人而言，海外房地产市场很有吸引力，因为收益率高于本国。此外，日本的超低利率环境可让投资人以低成本筹措资金。

根据MSCI数据，去年前十月，日本的跨境商用房地产投资额排名全球第五高，相较于2022年的第16名，仅次于美国、新加坡、加拿大和香港。

海外市场风险仍存

尽管日本投资人已调整心态，但进军海外市场依旧面临风险，本次房市循环不会像前次下跌循环一样顺利走出颓势。

此外，纽约和旧金山等大城市的商办空置率仍然偏高，预料更多租约到期和企业缩减办公空间后，空置率将进一步上扬。近期美国三所大学的经济学家研究发现，远端工作造成纽约市办公大楼的长期价值下跌49％。

机构投资人借由投资不同的市场和房地产类型，来降低风险，例如全球最大退休年金－日本政府年金投资基金（GPIF）投资房地产基金，涵盖美国、日本和英国等市场。