【实况专访】“破发点”—莫远明谈永川高新区产城融合之路
2020年5月9日，重庆正式官宣主城区由9区扩容到21区；2021年10月18日，重庆三环高速公路合川至长寿段建成通车，主城都市区进入“三环时代”，基本实现1小时通勤圈。
如今，重庆各个区县的发展速度有目共睹，尤其是主城区周边几个区县，如永川、璧山、江津等。
其中永川不仅去年GDP达到了1144.17亿元，挤进全市前7，房地产投资也实现了17.2%的年增长率；近几年也有不少像爱情地产这类创新型房企看准永川发展潜力，选择重仓永川。
由此，永川的区域发展模式，及板块未来投资潜力也逐渐成为一大市场话题。针对此类疑问，3月17日，实况时报特别采访了京渝研究院首席研究员、重庆工商大学莫远明教授。
（采访现场实拍图）
01 政策加产业，永川“产城景融合”有先天性优势
问：您曾经在《关于重庆科学发展的三点建议》中提到：区县的发展可以“发挥比较优势”。目前永川的产业基本都集中在凤凰湖板块，这里贡献了2021年永川约90%的GDP。
板块未来走的是“产城景融合”模式，那么永川能否凭借这种模式，在区县中走出差异化道路？
莫远明：总体上讲是可行的。从大政策背景上讲，凤凰湖板块有国家政策加持，在成渝地区双城经济圈建设背景下，它处于川南渝西融合发展试验区与泸永江融合发展示范区的核心位置。在重庆“一区两群”协调发展战略中，永川也处于一个相对优势的位置。
未来它要打造的是成渝地区双城经济圈中的枢纽节点，“一区两群”战略中的重要节点。
（图源网络）
从自身产业上讲，永川的产城景融合发展战略已被写入政府工作报告，而且永川去年的GDP总量突破了千亿，在38个区县中排名第七，并且9.4%的增长率也超过了排名比它靠前的6个区县。这说明永川拥有较大的区域竞争潜力。
说到凤凰湖板块，它是永川经济发展的重要增长极，数字经济和汽博是其两大支柱产业，而且已成体系，再进行适度的产业优化布局，那么在发展区域经济的时候，就具有重要的产业支撑，区域的发展动力相对来说就比较强。
并且凤凰湖正处于“永川向南”正核心位置，区位优势巨大。
（凤凰湖 图源网络）
至于差异化，38个区县都要有自己的特色，以凤凰湖板块现在的发展模式，未来主要就是要从发展思路和趋势去下手，围绕两大支柱产业加快发展，在主城都市区范围内走出一条适合自己的路。
鉴于有以上提到的几点优势，它的发展势头我是比较看好的。
02 产城景成区县商业突破口，人的角色至关重要
问：《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》发布后，您提出“各区县政府要加快构建服务型政府，优化消费环境，提升消费舒适度”等观点。
以永川目前的商业情况来看，您认为它的消费和经营存在什么问题？该如何解决？
莫远明：重庆培育建设国际消费中心城市，纳入主城都市区的区县迎来了新的发展机遇。但不少区县存在先天性不足，包括永川在商业竞争力上也存在短板，如消费人群被主城虹吸、品牌商家难入驻等，因此如何解决产城景融合发展会成为一个“突破口”。
（永川区 图源网络）
产，也就是上面我们提到的两大支柱产业布局。至于城和景的发展是跟人有密切关系，就比如“新型城镇化”概念的提出，它最关键的核心就是人口的城镇化，人生活在城区里，人始终是这里面的主体。
景，可以理解为一个景区，没有人的景区同样不是一个完整体，因此在景区打造方面就要考虑交通、基础设施、人文氛围等打造，让景区不仅仅满足观赏的作用，更能达到一个生活载体的功能，这样就自然将人和景有机结合起来。
而且在这方面，永川还提出打造“双城会客厅”的目标，目的在于对消费新形态进行培育，让人在里面发挥主体作用。
从这个意义上说，推进产城景融合发展，实际上也是一个大的趋势，更多地强调把人的主观能动性发挥起来，在一个良好的发展氛围中享受高品质生活。
（永川区 图源网络）
再回到商业属性上谈，凤凰湖目前是朝综合体这方面发展，这就要考虑它的商业价值与模式开发，保持可持续发展，要从满足公共服务层面上入手，提升它的消费舒适性。
市场的反应是及其灵敏的，当你的商业遵循了市场规律，理论上就为保障它的价值最大化提供了可能。
03 投资选择因人而异，房地产风险相对较小
问：在《重庆市培育建设国际消费中心城市若干政策》中包含了23条具体的政策。您之前的观点是：最大的政策干货是每年统筹财政资金上亿元支持国际消费中心城市培育建设。
在这个过程中，各行业还会衍生出大量投资机会，如股票、基金、房产。您认为这三种投资渠道有哪些区别？
莫远明：从稳定上讲，相对而言，三者的排序是：房产、基金和股票。
中国老百姓投资股票一般都是个体散户，对市场应变能力不足，再加上股票本身会跟随全球经济和国际形势反复变化，在这种情况下，受冲击最大的就是散户，因为缺少一个专业的眼光去判断股市。
相对而言，基金风险要小一些，因为基金是我们委托专业机构来运营，毕竟专业知识让专业机构来做要靠谱很多。但它也会受到经济下行的影响，因此风险性也是存在的。
为什么说房产风险最小呢？因为它是刚需，无论涨跌多少，人们对房子的居住需求始终都在。因此它的价值属性也一直存在。而且房地产市场的开发时间相对较短，还有一定的发展潜力。
（永川区 图源网络）
它虽然也会受到经济发展制约及政策的干预，但国家的干预性政策最终的目的是维持楼市的良性发展。因此，投资房地产领域，把握政策风向标就很重要。
综合来讲，每一种投资行为都有风险，在选择投资方向的时候一定要有风险预判，要理性思考，不能把全部资产都投到一个板块上。如果手中有点闲钱，可以考虑投资，但是要找到合适自己的方式。
04 投资公寓利大于弊，选对地段是关键
问：房产投资其实不仅仅指住宅，还包括写字楼、商铺这些，目前市场对于公寓的评价两极分化严重，有人觉得是一个潜力领域，有人觉得千万不能碰。您的观点来看，在比较优质的地段进行公寓投资有哪些好处的呢？
莫远明：投资公寓的优势第一个就是性价比较高，它的面积小，因此总价相对也低；
第二个就是潜力比较大，因为公寓一般都分布在一个城市的核心地段，区域、交通、商业等优势巨大，片区经济活力强，这种地方的公寓一般能实现商业价值最大化；
第三就是国家层面也对购买公寓有一些优惠政策，例如税收降低、不纳入首套房名额等。
（公寓装修示意图 图源网络）
投资公寓还要考虑到承租对象，不论是都市白领还是时尚年轻一族，他们都喜欢商圈周边的地段，但这里的住宅较贵，相对而言，公寓可拎包入住，便捷性优势大。
因此只要选对了项目和地段，投资公寓还是利大于弊，但要做好长线投资准备。
05 成为产城融合范本，爱情城要做到内外兼修
问：具体落到项目上，爱情地产打造的公寓项目—爱情城作为永川目前最新的城市地标综合体，落子凤凰湖板块，很符合您所说的“沉浸式、体验式、互动式消费场景”。
在您看来，爱情城能否成为永川产城融合的范本？它是否具有推动永川商业、消费这方面的经济增长的能力？
莫远明：从凤凰湖板块上讲，它已被纳入政府工作报告，也就是有了政策方面的兜底。
那么下一步爱情城就是要树立自身的品牌影响力与口碑，这个要取决于产品品质的提升，从各方面入手去迎合当地消费者心理，赢得他们的认可，但这需要一个过程，最好的方式是吸引消费者直接去体验，去感受项目的品质和开发商的实力。
（爱情城项目效果图）
当然，如何体现个性化也是重点工作，比如爱情城的汽车主题，因为有了凤凰湖汽博产业作为支撑，就有了良好的发展基础，这个即使是在全重庆都十分稀缺。
还有就是“爱情主题”如何与其他区县区分开来，就比如江津也是主打爱情主题，两者需要在表现形式上有所区别。
上面讲到的几个点都做到了，培育起了一个商业中心，顺便带动当地就业问题，最终无论是在GDP的产出上还是财政税收的贡献上，爱情城都会有利于永川。
（爱情城项目商业氛围效果图）
06 重塑人居理念，爱情地产要打的是“持久战”
问：2021年永川的房地产投资比上年增长17.2％。您认为永川的房地产目前是什么状态？未来还有什么机会？永川的房产购买倾向会不会因为爱情城、天空之城·万璟这两个项目发生改变？
莫远明：受现在大环境影响，全国头部房企都会谨慎考虑区县市场，因为投资回报率要比主城区低，在这样的大背景下，永川能够达到17.2%的年增长率的确不容易。
一方面是因为地方政府的重视，另一方面也体现出永川市场的潜力，各大房企看到了发展前景，才愿意重仓永川。有了开发商的资金保障，再有官方的支持，未来这个市场就容易被带动起来。
而说到爱情城和天空之城·万璟这两个项目，他们的产品公寓、洋房和别墅对于永川来讲是相对新的业态，但爱情地产在永川提前站位了，还是有一定的借鉴意义。
（爱情城项目效果图）
至于如何保持项目的长远生命力，我认为需要把房企的经营管理理念融入到当地的经济发展规律中，考虑怎么满足当地消费者的需求。
就好比永川消费者住惯了高层和小高层，现在公寓、洋房和别墅横空出世，很多人对此不够了解，那么就需要一些体验式的手段让他们直接观摩，眼见为实，让购房者亲身体会这些消费新业态的居住优势，久而久之，当地消费者的购房观念自然会转变过来。
当然，能让消费者彻底接受并购买项目，还要取决于两点：一是上面提到的品牌及质量，二就是当地的购买力。
毕竟区县的购买力与主城还是有差距，理论上洋房单价总价都要高于高层，如果消费者预算不足，那么你的产品再好他们也无法买单，不过永川近几年的GDP水平在不断提升，相信居民购买力也同样不差。
（爱情城商业规划图）
同时也取决于楼盘本身的品质，爱情城和天空之城·万璟这两个项目想要做到改变永川消费者的购房倾向，除了上面提到的要迎合当地消费心理外，你自身的品质一定要高，要向购房者表明诚意，即爱情地产打造项目的同时要与永川共同发展，长期立足永川相互势能，而不是卖完房我就退出市场。
房地产是关乎国民生计的大事，每座城市都需要一个健康的市场作为经济支撑，所以不论是一线城市还是像永川这类区县，开发商一定要跟地方经济社会发展结合起来做大局考虑，最终才有利于自身项目的长远发展。
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