土建融放款 国银最大雷区

银行土建融业务因应平均地权条例的风控重点

平均地权条例修法过关，土建融业务由于建商在预售屋的销售势将大受冲击，已成为今年上半年国银放款最大「雷区」。

根据金融圈人士透露，自平均地权条例修法通过近一周来，多家银行对于2023年的放款风控对策，已高度集中在土建融业务，尤其是过去合计土融加建融业务的贷放成数，原本以不超过总销售金额的6成为限，现在由于预期实际总销金额将大衰退，未来调降建融成数已在所难免，尤其是地处偏远，在银行心目中列为「炒作过度」地区的预售屋，成数至少会从6成降至5成。

据指出，由于受平均地权条例修法冲击最大的是预售屋销售量，使银行不得不调降成数来降低土建融业务放款风险，「以前销售7成就能损益两平，但未来销量恐怕连4成都不到」，使以往银行透过预售屋销量，来绑土建融还款来源的授信对策大受挑战。现在内部讨论重点有三大：一是对风险较高的蛋白区、蛋壳区，降低建融核给成数，从原本的6成限缩至5.5成或5成；二是再拉高利率以价制量，并且向分行提示案源所在地区若卖压沈重，尽可能以价制量间接婉拒承作；三是对建商的自备款要求更加严格，以分散对销售金额的依赖。

多家银行主管强调，2023年的土建融风控新对策，成银行热门话题，也是评估2023年放款业务风控的首要重点。银行对建案的放款，分成土融与建融两大阶段，对此国银主管深入分析，在第一阶段的土融方面，是央行执行管制政策的重点，除了限期18个月必须开工，先前央行亦限制土融成数最多只能拿到5成，其中1成保留在开工时才能动拨。

第二阶段建融，在央行采取选择性信用管制措施后，虽然央行并未直接限制建融，但银行间仍自我约束，把土融加上建融合计能取得的放款成数，从最早可作到约当总销售金额7成，「压低」到6成的水准。然而在平均地权条例修法正式三读后，建融的成数再从6成下降已在所难免。