新聞中的法律／私法人購屋許可制 應增列四情形

平均地权条例已正式上路，针对私法人购屋许可制规定，内政部订定例外九大情形可免经许可，包含公（国）营事业或受政府捐助的财团法人、AMC／台湾金联、经纪业买受瑕疵物件、法院拍卖、文化资产、优先购买权、都市更新公展阶段购买住宅以及完成阶段买分回户、危老重建计划核准阶段购屋以及依契约购回住宅、以及与土地所有权人签订合建契约，而购买土地所有权人的住宅。

另外，内政部对私法人参与都更重建时，在计划整合阶段购买具有急迫重要性迅行划定地区免经许可，而在计划公展阶段为了不妨碍都更权利整合，在计划范围内的所有权人、实施者、出资者购买土地、住宅也免经许可。

不过打炒房若要更加完备，应该将私法人购置法拍屋、私法人购买迅行划定区、依土地法规定，共有人间优先购买、合建四大情形列为需经许可项目。

首先，在私法人参与法院拍卖买受住宅列为免经许可，法拍屋价格与成屋价格仍具有一定的连动性，且私法人买受法拍屋的动机多属投资，因此建议子法应将私法人购置法拍屋纳入「应经许可项目」。

第二、私法人如果依土地法规定，共有人间优先购买也列入免经许可项目，私法人是否可能刻意先透过债权取得部分房地产持分，再透过《土地法》优先承购逃脱规范，建议政府应评估对策。

第三，针对都更、危老业者购买「迅行划定都市更新地区」免经许可。政府应思考私法人购买迅行划定区，不代表短期内一定会完成更新，都市更新计划公展也不代表一定会完成都更。

真的要打炒房、健全市场，应该将私法人买受都市更新地区、更新单元的住宅者，都应纳入「应经许可项目」。主要是很多都市更新案短时间内也成功不了，不能让放宽的子法成为私法人投资破口。

最后，因私法人免经许可制涵盖合建情形，基于契约就允许私法人买受住宅，恐衍生「假合建、真买卖」弊端。

另外，内政部预告「得让与或转售情形公告」草案，规范买受人在签订预售屋买卖契约后发生重大事故者，可以例外申请核准换约。包含买受人因非自愿离职，且逾六个月未就业。

但建议政府应针对「非自愿离职」的申请案加严审查，否则就是一大破口，叫有心想炒房的人都可以先挂一个任职单位，之后才能被「非自愿离职」。因为有心人士恐怕会为了「卖房子」故意摆烂，让自己「非自愿离职」。（政治大学地政学系教授孙振义口述，记者陈姿颖整理）