广州房价15年变化数据（图）
一、2008年下半年至2010年，广州房地产市场的波动性将加大
1、楼价过去15年的变化
（1） 楼价整体向上
（2） 2006年以前价格波动较小，平稳发展
（3） 2007-2008年楼价出现较大波动
2、今后的波动因素
2007年广州政府为调控市场过热而推出的“穗七条”正逐步落实。以广州政府大力推出的限价房为例，2008年预计有1.5万套推出市场，对楼价杀伤力很大。2008年，对楼价杀伤力最大的将是限价房。限价房与商品房之间有巨大价差，北京是35％，广州是20－30％。
另外，政府保障性住房的建设量加大，例如廉租房，1块钱1平方米的租金水平，带走不少租客。直接影响广州市整体租金水平，从而造成广州租金水平稳中有降，从长期趋势看，将带动房价向下。
（2）从紧的金融政策。
2008年，中国经济进入“多事之秋”。高通胀的经济环境，使国家采取从紧的货币政策。房地产行业银根收紧。房地产开发信贷受到严格控制，消费信贷也在严控。提高首付比例，提高利率等，无疑使市场购买力受到极大影响。
目前整个消费群体对“2007年楼价是顶，2008年要回落”已经形成了明显的共同预期。大众看空，将使投资退潮，保值增值型购房需求减弱。广州市场自有住房拥有率已达80％以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。
随着“国六条”的落实，90平方米以下住房套数将增加。预计2008年，90平方米以下户型将占31％左右。中小型套数增加，大户型套数减少，将使供求关系缓和，“换房升级”消费欲望减弱。
3、2008年下半年至2010年，广州房地产市场的波动性将加大
2008年的中国房地产市场，与以往年份最大的区别，在于它的三个挂钩：
第二，与国际经济环境（尤其是国际游资的进入、原材料价格上升等）挂钩。
第三，与国家的房地产调控政策挂钩。
现在已经不能简单地用一个地区或一个城市内部的供求关系来分析市场了。
类似广州这样的特大城市的房地产市场，所受的外部影响更大。虽然，广州楼市过去15年，从来没有一年的跌幅超过12%，但未来的楼市，极有可能再走几轮“过山车”。
广州楼市“平稳时代”将一去不复返，楼市波动加大，是我们今后必须面对和必须挑战的新情况。
第一座大山，政府调控政策。
以广州为例，2007年主动出台“穗七条”，2008年光限价房就计划出售1.5万套，新社区（经济适用房）也重出江湖。政府保障性住房已占去住房需求20%以上，商品房的空间受到压缩。
第二座大山，银根收紧。
存款准备金率已达17.5%，22年来新高。房地产信贷一天天在收紧。大发展商月月亏空。
第三座大山，市场消费力下降。
一边是楼价上了台阶，一边是国民消费力大大下降，经历了2008年的股灾、震灾、出口受阻、人民币升值、通胀恶化等诸多事件，国内企业和个人对收入增长的预期正在下降。2008年是典型的“财富缩水年”，房地产的消费欲望有可能创下10年新低。
三、广州楼市四缺
广州的房地产开发了已经有30年的历程。30年来，广州的房地产一直走“平民化消费”的路线。开发的普通产品、草根产品太多，优质物业、高档物业偏少。高收入人群的需求一直得不到满足。
未来广州新中心城区的发展将有效提高广州房地产的开发水平。
2、缺外来投资群体
广州楼市供应量中，住宅类约占85%。购房客户中，投资类客户比例约占10%左右。在“万元房”时代来临后，常规型产品的销售量将有较大幅度下降。投资型买家将成为主导力量。
能否更大范围地“国际化”和“国内化”。广州楼市要升级，必须走出广州人自己消费为主的现状困境。更多的“外资”，才能使广州楼市进入新高。
3、缺投资类产品
广州楼市可供选择的大众投资类产品太少，年投资回报率在10%以上的极少。住宅出租回报在5%-8%已经算正常。
能否供应更多的投资型产品。包括住宅、商铺、写字楼和复合型产品。
能否供应合适的投资型产品。使参与人群范围更广泛。在股市“休歇期”，能否产生全民性的投资地产高潮？ 值得大家深思。
价格上去了，品质是否有相应的提高？答案是否定的。楼盘素质有提高，但投入度不够。
很少见到广州发展商做出什么产品研发。
也很少见到广州发展商做出专项分析报告，来引导消费。
经验主义，公关为先，赚钱至上，这样的经营理念，存在很大的风险。
发展商目前的盈利主要来源于：土地价值转移和市场上升带来的超额收益。技术、产品、管理均是次要因素。这种“赚钱”的现状让很多老板的双眼被迷惑了。事实上，长期发展的企业，一刻也离不开产品、技术与品牌。
四、对策
1、政府有必要“救市”。从紧的调控政策应该有所改变。
广州楼市2008年下半年将出现“打折降价”潮。广州楼市将全面进入调整期。楼价面临大幅下降风险。
首先要清晰限价房、保障性住房与商品房的界限
“限价房”在中国房地产业内，是属于新鲜事物。“限价房”作为政府调控市场的手段，在一定的阶段，会呈现双刃剑的特点。
比正常商品房价格低20－30%的限价房，在2008年推出量过大。预计最高达1.5万套。极大地动摇了商品房价格的根基。政府在大量推出限价房的同时，廉租房和新社区也陆续登场，进一步拉低市区租金水平，限制了楼价的上升。
2、发展商减产自救，有计划发展
目前市场主要存在四大利空：
1）限价房的冲击。
2）政策导向不明朗。2008年宏观经济增速放缓，银根收紧。房地产行业面临不利的政策面。2008年不是一个大发展的年份。
3）投资型买家退潮。由炒楼、投资型买家炒作拉高的广州楼价，从2007年10月到顶，2008年开始回落。投资、投机型买家大量离场，形成销售萎缩。
4）大众心理预期价格回落。广州楼市出现了大众普遍预期价格回落的现象。买涨不买跌的心理，使很多人捂紧钱袋。
发展商仍然掌握市场主导权。目前，发展商最佳的对策是：减产自救，放缓开发进度，减少2008年的上市量。如果广州市场商品房供应量控制在50万平方米/月的水平，广州楼价将会很快止跌企稳。
应对复杂多变的2008年广州楼市，发展商与其采用消极被动的“打折促销”，不如采取主动积极的“减产自救”。
开发商们需调整开发计划，2008－2009压缩战线，减产自救，稳定市场。保证资金链不断裂，避免盲目扩张。
3、扩大客户层面
广州楼市对客户的培育力度不够。广州房地产，珠三角的买家不多，国内、国际的买家更少。广州人房地产象一个内部系统，很难继续做大做强。
开发商需加强对消费者宣传，培育全新客户，打开广州楼市全新的营销方向。
4、大力发展优质物业和投资类物业，刺激消费，形成新热点。
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