张旭岚／无人上街考验店面生存力 转型需求「进可攻、退可守」
▲ 新冠肺炎疫情爆发以来，各商圈的旅游人次大减，民众消费型态也因此改变 。（图／记者张一中摄）
受到疫情影响，亚都丽致饭店、君品饭店陆续宣布客房暂停营业，震撼业界，自从新冠肺炎疫情爆发以来，各商圈的旅游人次大减，随着民众消费型态改变，简化生活需求，尽量就近采买，零售服务业及餐饮饭店业都面临转型考验，提供外送或外带的服务成为必然趋势，而生鲜超市和便利商店等民生必需业种，则成了少数可以维持人流和金流的店家，也是最不用让店面房东担心的租客。
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「区域店面走强，楼店效益高」成趋势，消费型态转变，店面型态也面临转变！当主流商圈不再是人流保证，正面临租约到期的店，也趁此调整营运步调，不少店家从观光商圈退到区域商圈，从街边金店面，部分小型餐饮业、小吃业转向巷弄发展，搭配外送平台服务，小店也有机会创下高效益。甚至优先着眼有楼店型店面，例如一楼带地下室或二楼店面的产品，取代对一楼大店面的需求，降低店租成本。
▲当主流商圈不再是人流保证，正面临租约到期的店也趁此调整营运步调。（图／记者陈建宇摄）
另外，仓储型不动产看俏，电商崛起，也掀起店面需求变化，零售业的销售越来越不受区域限制，因此郊区或中南部拥有「仓储功能」的店面或纯仓储型不动产，热度大增，不少零售业改以「蛋黄区小店面」做服务和行销，搭配「蛋白区旗舰店」或「蛋壳区大仓储」，发展最高租金效益。
此外，随着重划区机能逐渐到位，如林口、淡水新市镇等区域，入住率提升，「社区型店面」的买气或承租意愿也增温，住宅社区型店面成人流保证，更凸显区域型商圈的消费稳定度，更能支撑疫情冲击。
▲住宅社区型店面成人流保证，更凸显了区域型商圈的消费稳定度，更能支撑疫情冲击。（图／记者沈继昌摄）
后疫情时代，店面房东也无须坐着空等景气反转，一级商圈店面可优先采「化整为零」，尤其是大坪数店面租金高，有实力承租或有需求的买方有限，房东可以采取弹性分割成小店面，或是空间共享但分区出租，进一步压低租客的租金成本，加速店面出租去化速度，让店面有更灵活弹性的运用。
▲现在反而是自用型买方楼店「捡便宜」的好时机。（图／记者陈筱惠摄）
虽然商圈衰退，店面空置率增加，店面买方心生犹豫，不过，此时反倒是自用型买方进场「捡便宜」的好时机，尤其是零售业自营者，若长期已累积稳定资产，可在熟悉的商圈选择适合自用的店面，届时退休或不继续经营时，还可以出租或分租出去，以求「进可攻、退可守」。
►张旭岚小档案
经历： TVB欧洲台普通话主播 、1111人力银行发言人、东森新闻台记者、中华人事主管协会公关讲师
著作：不买豪宅买好宅（商周）
Podcast ：岚姐好家在
现职：《台湾房屋集团趋势中心》执行长
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