这会不会是房地产的底牌了?
昨日,楼市迎来了一波狂欢。在国新办的发布会上,央行宣布了一系列金融支持政策,旨在为楼市注入活力。商业银行被引导将现有房贷利率降至接近新发房贷利率的水平,预计平均降幅约0.5个百分点。同时,全国二套房的最低首付比例从25%降至15%,实现了首套房和二套房首付比例的统一。此外,央行还计划下调存款准备金率0.5个百分点,为金融市场注入约1万亿元的长期流动性。
小编来解释一下金融市场的互换便利。符合条件的证券、基金、保险公司可以使用自己持有的债券、股票ETF、沪深300成份股作为抵押,从央行换取国债、央行票据等高流动性资产。这项政策将大幅提升相关机构的资金获取和股票增持能力,而且,通过这个工具获取的资金只能用于投资股票市场。央行行长表示,如果效果好,未来可能会有更多资金注入。
股市方面,9月24日的表现相当亮眼——开盘2770点,午盘休市2814点,下午开盘2840点,收盘2863点,形成了一根大阳线。多元金融、保险和证券板块领涨,涨幅分别为7.51%、6.28%、5.89%,而房地产板块涨幅为2.66%,稍逊一筹。
小编之前分析过517新政和924新政的不同之处。517新政更注重楼市的增量,而924新政则聚焦于存量。517新政实施后,6月份楼市销量达到顶峰,但随后的7月和8月销量回落,显示出新政效果的减弱。
在市场下行周期中,刚需几乎消失,改善型客户不出手的主要原因并非首付比例。首付从20%降至15%,如果LPR-50BP不变,月供实际上会增加。只有首付和利率都降低,尤其是利率降低更多,才能稍微减轻购房者的压力。小编做了两个表格进行比较:第一个是首付比例从20%降至15%,LPR-50BP不变,月供增加了286元;第二个是首付比例15%不变,LPR-50BP和LPR-100BP,100万房款,85万房贷的情况下,月供减少了213.9元,购房总成本减少了5.14万元。
如果房价下跌幅度超过5.14%,那么节省的利息就会被房价下跌所抵消。这听起来可能有些残酷,但事实确实如此。
存量房贷的利率下调,对于之前高位站岗的房贷业主来说是个好消息,但银行可能就没那么开心了。提前还贷会导致银行资产减少,负债增加;客户断供会增加不良资产;房贷利率下调会降低银行的资产收益。在当前楼市状况下,银行的任何举措都只能缓解尴尬,难以改变现状。2024年上半年国有银行中期报告显示,六大国有银行的平均净息差已经降至1.54%,上市的地方银行中,最好的常熟银行净息差为2.12%,而无锡银行仅为1.51%。随着存量房贷降息,年末的净息差可能会进一步下降。银行保住净息差的两种方式是:减少不良资产率和降低存款利息。目前一年期六大国有行的存款利率为1.35%,商业银行为1.55%,未来可能会降至1.2%。如果活期存款利率降至0,资金不再流动,大家口袋里的钱的实际价值就会不断下降。
小编之前写过一篇关于楼市翻身的文章,提到了人造股市和居民收入是最后两种有杀伤力的武器。从昨天国新办会后的股市反应来看,人造股市可能会有所表现,至少券商股会有一波行情。然而,居民收入的增加在短期内似乎有些困难。上月的城镇调查失业率为5.3%,16-24周岁调查失业率为18.8%,均为今年最高值。外贸受阻,货币流通不畅,内需不振,这些政策在往年可能立竿见影,但在今年似乎都失灵了。如果深入分析原因,可能是因为大家口袋里真的没有钱了。
美联储最近降低了50个基点的利率,存量房贷也将降低50个基点。大水漫灌的时代似乎即将到来。央行手中的牌几乎已经明牌,如果再不赢下,剩下的牌就很难打了。