2022报税专题系列4-买卖预售屋 提防税务地雷
预售屋、红单交易课税一览
投资不动产获利,今年报税时要小心税务地雷。安永(EY)执业会计师杨建华指出,个人2021年买卖预售屋,如果是在6月30日前的交易,属财产交易所得,今年综所税申报时要列入课税;如果是7月1日后的交易则属房地合一税2.0规范,必须在签订买卖契约后30日内,自行申报,不列在综所税报税范围内。
随着全台各地房价大涨,不动产投资正夯,但今年报税时也要特别留意新旧税制间的差异,以免误踩报税地雷。
为抑制炒作不动产风气,政府针对2016年后取得房地、预售屋等交易标的规定,只要在2021年7月后有交易情况皆适用房地合一2.0税制。至于2021年7月以前房地的交易案件为房地合一1.0税制。个人适用税率多在15%~45%,营利事业则均为20%。
从房地合一1.0到2.0,主要为扩大短期交易定义至五年内,同时也将不动产范围扩大至预售屋以补足租税漏洞。不过,因2021年横跨房地合一1.0与2.0,中间也产生适用差异。杨建华举例,预售屋就是最典型案例。
若个人转卖预售屋日期为2021年6月30日以前(含6月30日),皆属于财交所得旧制。依所得税法规定,按收入减除成本费用后计入个人综合所得计税,为隔年报税季申报,以2021年上半年交易而言,2022年5月需申报且适用5%~40%综所税率。
但个人若在2021年7月1日以后(含7月1日)交易预售屋,则属于房地合一2.0范围,个人必须在订定买卖或让渡契约次日起30日内申报缴税。杨建华强调,依照房地合一2.0税制,个人持有两年内出售不动产须课征45%所得税率、两年到五年内出售为35%、五年到十年内为20%,十年以上一律为15%。
另有关预售屋优先承购权的「红单交易」,目前我国定义红单交易行为属财产交易,以出售价减除「取得价+成本」,剩下为所得额,计入个人综所税课税,适用5%~45%综所税率。
随实价登录2.0自2021年7月上路,内政部也禁止红单转售,2021年7月1日以后的红单交易属于非法行为,依财政部最新规划,未来红单交易可能比照预售屋适用房地合一2.0税制课税,但具体结论尚未出炉,个人仍要持续留意税制变化。