杭州土拍龙年“首战”打响，七宗地溢价吸金逾百亿

2月27日，杭州龙年宅地首拍正式打响，7宗地块总起价93.7亿元，全部溢价出让，最终杭州单日吸金111.6亿元。

此次土拍依旧延续“价高者得”的政策，没有对溢价率设限。

参拍房企基本上都是杭州市场的“熟面孔”，包括绿城、滨江、坤和、大家、兴耀、建发、建杭、伟星、招商、保利、中海等，仍然是“杭州本地龙头+央国企+小规模民营房企”这样的组合。

最热的安琪儿灯具市场地块宅地，共吸引14家房企参拍，经过一个半小时、44轮谨慎竞价，最终地块由滨江集团夺得，溢价率达到24.44%。

该地块最突出的是“限价优势”，6年前，同板块楼盘开盘价格已经达到58600元/平方米，后来杭州开始对新房限价，多年未涨，如今新房限价依然是46500元/平方米。

而与该地块一路之隔的楼盘，均价已经超过了8万元/平方米，同板块还有楼盘均价超过6万元/平方米。

如此看来，“一二手倒挂差”仍然是房企判断地块价值的重要因素之一。

不过，在溢价之下，该地块最终出让楼面价已经达到36240元/平方米，房企的利润空间不大。

除了这宗大热门地块，滨江还与央企华润以及杭州本地国企“西站枢纽开发有限公司”联合拿下云城商住地，总价16.2亿元，溢价率为16.56%。

此外，在30轮竞价后，杭州市场另一个本土龙头绿城拿下了三里亭地块，该地块距离杭州传统中心区武林广场只有3公里，距离地铁口仅约400米，最终地块溢价率达到17.7%，总价19.3亿元，楼面价34825元/平方米，新房限价47400元/平方米。

剩下的宅地则被多家民营房企分食。

近两年逆势发展的杭州兴耀房地产拿下下沙宅地，地块总价11.2亿元，溢价率达到13.71%。

杭州西湖房地产、杭州海威房地产拿下萧山区未来总部姊妹地，溢价率分别为18.54%和20.03%；东新地块也被杭州西湖房地产拿下，溢价率为19.29%。

总体来看，此次土拍7宗地块溢价率在13%-25%之间，6宗地块溢价率超过16%。

在本次土拍中，以独立及联合体名义拿下两宗地块的滨江集团，一向是杭州土地市场的最大买家。去年滨江合计拿地32宗，其中就有26宗都位于杭州。

滨江方面表示，2024开年头两个月，滨江集团已获取土地5宗，全部位于杭州，今年将延续“深耕大本营”的战略。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，杭州龙年首拍7宗地块的行情，反映出房企对杭州市场的布局热情仍在，开发商用真金白银对杭州楼市投下了信任票。

“三里亭、城东新城、东新园三宗地块，条件优越，未来区域供应小，是改善首选板块之一，开发商敢于高溢价拿地。云城地块，东面是世界级的云门公园，和铁路、主干道都有一定的距离，且有10%商业配套。未来总部基地启动区地块，区位优势明显，限价较为严格，本身区域有产业发展预期，离亚运村也不远，后续发展预期较好。”上官剑认为，此次土拍杭州拿出来的地块质量都比较高，这也是吸引较多开发商抢地的重要原因。

除此以外，上官剑认为2024年春节后超预期降息，大大增加了房企拿地的动力。2月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布当日贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为3.95%，较前值下降25个基点，远超市场预期，创下了2019年LPR形成机制改革以来最大降幅。

总体来看，曾走出多年“独立行情”的杭州楼市可能正面临热度走低。据克而瑞浙江区域的统计数据，2023年，杭州市区共成交新房102254套，总成交面积1409.6万平方米，对比2022年，分别上涨了5%和14%。而2024年1月杭州新房市场降温明显，全市商品房供应面积约41万平方米，同比持平，成交面积仅为50万平方米，不及去年同期的一半。