花都地块价值分析
花都区107国道D地块的国有建设用地土地使用权于2007年11月23日由广东亨利房地产开发有限公司以人民币15180万元竞得。现该地块将取消限价商品住宅性质，调整为普通商品住宅用地，以原竞买成交价为起始价，重新挂牌公开出让。
宗地位于广州市花都区区府以北，雅宝新城对面，紧靠着拟建的天马河沿河湿地公园、南方花卉交易中心对面，处于花都区的中心城区西北位置，地理位置优越，交通便利。该地块将会与周边的A、B、C、E共四幅雅居乐的地块一起共同开发，打造成区域大型的住宅小区。
图1-1：地块区位图
表1-1：地块基本情况
表1-2：周边地块出让情况
二、区位分析
区位优势：
A. 地理位置优越。该地块紧邻花都主干道平步大道与三东大道，交通便利，靠近洪秀全水库，生态环境良好，并且处于房地产开发热点区域；
B. 购房人群有保障。地块周边有知名企业的厂房，优质的买家和租客有保障。
区位劣势：
B. 公共交通未能满足普通市民需求；
三、市场分析
A. 区域住宅市场分析
表2-1：区域周边楼盘情况
B. 开发商分析
1.开发商简介
竞得人雅居乐地产在花都拥有丰富的开发经验，花都雅居乐雍华庭、花样巴黎、御宾府等组团，以大规模的园林和生活配套，得到了花都买家的认同。花都雅居乐目前已经几乎全部售罄并入住。
2.竞价现场情况
该地块主要竞争在雅居乐和保利地产之间展开，共经过了29轮的混战。由于雅居乐之前已经拥有了该临近该地块的其他四幅地块的使用权，为了形成统一开发的局面，雅居乐对该地块可谓志在必得。最终以总价2.41亿，楼面地价1956元/平方米将该地块收入囊中。
C． S.W.O.T分析
S（优势）：临近主干道，交通方便；享有洪秀全水库丰富生态资源，周边环境良好；项目规模大，开发商对产品有充足的发挥空间；
W（劣势）：项目周边现时生活配套设施未完善；公共交通暂时不能满足出行需要；
O（机会）：房地产开发步入高潮期，区域居住气氛日益浓厚，置业前景理想；
T（威胁）：受户型限制，加上地块周边知名开发商云集，旁边就是雅宝新城和大运家园两个大型小区项目，未来将受到激烈的同质化竞争。
D. 项目定位分析
产品定位：地块位于花都区府及人民供应便西北，大体上可算位于市区。雅居乐的品牌和大规模的小区将是其最大优势。预计项目将参考雅居乐在花都的其它项目，进行统一的包装与开发，在前者的基础上，进一步进行精品化操作。销售对象锁定花都政府的公务人员和四大产业圈的高收入人员，预计楼盘的定位将会向区域名盘花都凯旋门看齐。
价格定位：地块周边的一手项目目前售价约6000-8000元/平方米（带装修）。该项目预计在两年后上市，考虑到时间溢价，届时其带装修售价约7000--9000元/平方米左右。
四、项目对市场的影响
A. 项目对一手市场的影响
地块所处的市桥南区是房地产新兴区域，周边一手在售项目和储备的地块都比较多。项目的上市难免会为当地的一手市场带来暂时性的供求不平衡。
B. 项目对二手市场的影响
当地目前的二手置业需求主要分为两类，一是本地人的换房置业需求，二是外地来花都工作的人的自住需求。由于当地的二手市场尚处于起步阶段，因此新项目的上市不会对二手构成大的负面影响，反而会为当地二手市场带来优质的盘源和旺盛的人气。